Informação é a chave ao decidir comprar imóvel

Especialistas recomendam conhecimento e o suporte de um corretor habilitado a quem sonha com uma moradia nova, mas não sabe por onde começar

Publicado sábado, 16 de julho de 2022 às 05:30 h | Atualizado em 15/07/2022, 22:52 | Autor: Mariana Bamberg
Em Salvador,  mercado de imóveis está aquecido
Em Salvador, mercado de imóveis está aquecido -

Comprar um imóvel, seja novo ou usado, como moradia ou investimento, é sempre um grande passo a ser tomado. A complexidade da transação parece acompanhar o tamanho da compra. São taxas, encargos e  documentos que muitas vezes parecem incompreensíveis. Especialistas, no entanto, não têm dúvidas de que munir-se do auxílio de um corretor habilitado e buscar informações sobre custos incidentes e o vendedor são as chaves para fechar um negócio com segurança.

A publicitária Julyanna Santos está à procura do seu primeiro imóvel. Já tem em mente que quer um apartamento pequeno e localizado no bairro de Pirajá, onde mora a família. A jovem já chegou a olhar algumas unidades, fez simulações com uma construtora, mas a quantidade de informação é um das barreiras no processo de compra, ela afirma.

“Cheguei a pesquisar a parte da documentação e de utilização do FGTS para a entrada. Mas não é fácil. Ninguém conta que é tão difícil comprar um imóvel. É muita burocracia, muita documentação, taxa, encargo. Parecia que minha cabeça ia ferver de tanta informação”, lembra Julyanna.

Para o corretor Thiago Torres, os primeiros passos de Julyanna estão corretos: analisar a região onde deseja morar e a capacidade de investimento. De acordo com ele, oito em cada dez clientes buscam uma área da cidade, mas acabam considerando outros bairros após analisar o plano de pagamento e perceber que o investimento vai fugir do orçamento inicial.

Inflação e juros

“Hoje, o mercado está aquecido, temos construtoras de renome, muitos lançamentos. Então é possível encontrar um imóvel com as características que você busca em um bairro diferente, muitas vezes até com condições mais interessantes, como isenção de taxas, por exemplo. Só é preciso aceitar mudanças”, fala.

Julyanna está aberta às oportunidades, mas os imóveis na planta têm sua preferência. Neste caso, Henrique Landim, diretor da construtora e incorporadora Conie Empreendimentos, orienta que ela busque informações sobre a empresa que está por trás da obra.

“A primeira coisa a fazer antes de fechar qualquer negócio é buscar informações sobre a construtora, independente do porte dela. Procure saber se ela já entregou algum empreendimento, se houve atraso, como está a saúde financeira. Depois, busque informações sobre a regularização legal do empreendimento, se tem registro de incorporação, para depois não correr o risco de ter a obra embargada”, orienta Landim.

Para o diretor da Conie Empreendimentos, a grande dificuldade de quem busca um imóvel hoje tem sido a inflação e o impacto nas taxas de juros. É justamente a questão financeira o maior entrave para Julyanna. Quando ela começou a procura, em 2020, os bancos cobravam nos financiamentos imobiliários uma taxa de juros em torno de 7% ao ano. Hoje, a média aplicada pelas instituições financeiras é de quase 10%.  Por isso, a decisão da publicitária foi esperar o cenário melhorar e, enquanto isso, fazer um caixa para aumentar sua capacidade de entrada.

Carlos Eduardo Borges, proprietário de um estúdio musical, está passando por uma situação semelhante à de Julyanna. Depois de precisar mudar o empreendimento de local, porque o locatário pediu de volta a sala, ele chegou à conclusão que seu negócio precisa funcionar em um imóvel próprio. A meta é fechar uma compra em, no máximo, dois anos. Por enquanto, ele tem em mente que o imóvel deve ficar em um bairro central e de fácil acesso para os clientes.

O empresário já passou por um episódio anterior que lhe fez ter certeza que é preciso cuidado e amparo profissional durante a aquisição de um imóvel. Há alguns anos, Borges comprou um terreno para construir uma casa para a mãe. Depois, com o negócio já fechado, descobriu que o bem tinha inconsistência no título de posse. A questão ainda corre na Justiça.

É por episódios como esse que a corretora Iolanda Matos não tem dúvida da importância de um corretor habilitado no processo de aquisição de um imóvel. “Esse profissional tem a capacidade de gerir com segurança todo esse processo complexo, principalmente a parte de documentação e taxas”, afirma a corretora.

Certidão de ônus

Para não cair em situações como a do terreno de Borges, a corretora orienta que seja dada atenção à documentação que comprove a idoneidade do vendedor e do imóvel. Para Iolanda, o documento mais importante é a certidão de ônus, que é responsável por apresentar todo o histórico do imóvel.

“É importante também buscar a certidão de IPTU do imóvel e conferir no condomínio se há alguma dívida. Com relação ao vendedor, indico que busque informações na Receita Federal e na Justiça do Trabalho, porque é onde mais correm casos de penhora de imóveis. Além disso, verifique o estado civil dele, porque pode ser que exista uma união estável e precise da autorização da outra parte para vender o imóvel”, orienta.

Para não ser surpreendido na hora de assinar o contrato, a corretora aconselha ainda que o comprador fique atento e busque antes informações sobre as taxas e encargos no processo. O Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), que é um tributo municipal, é uma das taxas mais importantes.

Em Salvador, ele equivalia a 3% do maior valor da propriedade – sendo ele o valor de venda ou de avaliação pela prefeitura. Contudo, nas últimas semanas, o Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) vem emitindo liminares reconhecendo que a base de cálculo seja o valor da transação imobiliária declarado pelo contribuinte. A decisão da Justiça baiana segue a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

Iolanda lembra que existe ainda a taxa para registro do imóvel e para lavrar a escritura. Essa última segue tabela de preço do cartório.

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