Plataforma de locação de imóvel planeja ingressar no ramo de aluguel

Prometendo rentabilidade para um lado e facilidade e rapidez para o outro, as plataformas de locação por temporada trouxeram inúmeras alterações para o mercado imobiliário, desde a dinâmica deste tipo de aluguel até o aquecimento da demanda por imóveis compactos para investimento. Mas as mudanças não devem parar por aqui. Uma das mais conhecidas plataformas do segmento anunciou que pretende, até o ano que vem, entrar também no mercado de aluguel convencional. Diante do impacto que ela já provocou e que ainda pode provocar, imobiliárias e profissionais da área buscam se preparar para os efeitos dessa nova atuação.

Foi uma declaração de Brian Chesby, CEO do Airbnb, que causou todo esse furor no mercado. Ele afirmou que o fim da pandemia trouxe mudanças comportamentais no perfil do consumidor que influenciaram na performance da plataforma. Aluguéis de longa duração seriam uma oportunidade e alternativa para superar as dificuldades. A intenção é agregar locações que passariam dos 90 dias – limite definido pela legislação para negociações por temporada – e poderiam ir até o período de um ano. Ao jornal A TARDE, o escritório do AirBnB no Brasil não negou a proposta do CEO, mas informou que ainda não possui informações adicionais sobre o assunto no momento.

Só as reservas feitas no ano passado pelo Airbnb em Salvador geraram um impacto de US$ 76,1 milhões com gastos dos hóspedes, segundo dados da própria plataforma. Mas engana-se quem pensa que os efeitos desse tipo de tecnologia estão relacionados apenas ao turismo e que o mercado imobiliário só será impactado agora com a possibilidade de entrar no segmento de locação convencional. Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva explica que uma das consequências da atuação desses aplicativos foi justamente a diminuição de imóveis disponíveis para aluguel tradicional.

“Locações de curta temporada tendem a ser mais rentáveis do que os aluguéis convencionais. Então muita gente que tinha imóveis em locais centrais deixou de alugar para colocar no mercado de locação por temporada. Quem morava de aluguel foi expulso, passou a ir morar em regiões mais distantes do centro. Isso principalmente nos Estados Unidos e Europa, mas também, em menor proporção, no Brasil”, afirma.

Na Yalug – uma imobiliária especializada em locação por temporada e que utiliza plataformas como Airbnb, Decolar, Trivago e Booking – cerca de 70% dos imóveis disponíveis em Salvador saíram das locações convencionais para as de curto prazo, de olho no maior rendimento. Rafael Ribeiro, fundador da empresa, lembra que, após a pandemia, o aplicativo de Brian Chesby já havia dado indícios de que poderia fazer um movimento de entrada em outro segmento, ao ampliar o período de locação para longas estadias. Nesses casos, as cobranças passam a ser feitas em parcelas mensais e a própria plataforma estimula um desconto no valor.

Com uma carteira de 200 imóveis no estado, a Yalug dispõe de planos básicos, em que só conecta o inquilino e o proprietário, e planos completos, quando fica responsável também por tarefas como fazer a limpeza e atender o cliente em caso de intercorrências. Essa diferença é justamente uma das preocupações do mercado com relação à entrada do Airbnb na locação convencional.

O presidente do Cofeci acredita que essa nova atuação é um movimento natural de mercado e não deve ser visto necessariamente como uma ameaça. Mas precisa ser acompanhado pelos profissionais da área e exigirá adaptações do próprio aplicativo. Para ele, haverá dificuldade, por exemplo, no apaziguamento das relações entre locador e locatário.

“É uma relação que, principalmente em locações tradicionais, exige mediação. Com um trabalho prioritariamente pela internet, como nessas plataformas, a mediação fica prejudicada. A solução deles talvez seja associar-se ou criar parcerias com imobiliárias ou corretores”, analisa.

Questão legal

Esse modelo de negócio, que inclui corretores e imobiliárias, é visto como mais uma possibilidade de oportunidade por muitos profissionais da área, como Noel Silva, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA) e um dos sócios da imobiliária NNova. Para ele, a chegada do Airbnb nesse novo segmento pode ser positiva desde que a plataforma esteja regularizada nessa atuação.

“Tudo que traz modernidade é positivo. Mas essa é uma atividade restrita ao corretor e sabemos que temos conselhos regionais muito fortes. Então é preciso ver essa questão legal. A QuintoAndar, por exemplo, depois de muito problema buscou se regularizar com os conselhos. Hoje, como o Airbnb funciona como um hotel, com diárias, não precisa. Caso mude, será necessário”, alerta.

O diretor do Creci-BA prevê que a plataforma vai acabar se assemelhando a um modelo que já existe, como a QuintoAndar. Segundo Noel, o Airbnb não vai substituir as administradoras de imóveis. Ela deve conectar proprietário e inquilino e incluir processos como assinatura de contrato e pagamento no meio digital.

Além da diminuição de imóveis disponíveis para locação convencional, a onda de novos empreendimentos de um quarto, loft e estúdio em bairros como a Barra também tem relação com o auge das plataformas de locação por temporada. Segundo o presidente do Cofeci, esses aplicativos, aliados a mudanças comportamentais e às necessidades das novas gerações, acabaram impulsionando um forte movimento na construção de imóveis compactos, principalmente em cidades turísticas. Em Salvador, por exemplo, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), esse tipo de unidade de alto padrão representou quase 50% dos lançamentos no primeiro trimestre deste ano.

O crescimento dessas plataformas fez com que o mercado fosse reagindo para tentar barrá-las. Um exemplo, citado pelo presidente do Cofeci, é a prefeitura de São Paulo, que, com a intenção de desestimular a construção de estúdios e unidades pequenas para aluguel em aplicativos, limitou as vagas de garagem para apartamentos menores do que 35 metros quadrados. Mas existem ainda casos como o de Nova Iorque, nos Estados Unidos, onde a gestão municipal proibiu o aluguel por curta temporada e estipulou uma série de regras para a locação de quartos.

Por aqui, muitos condomínios também tentaram dificultar a locação por aplicativo, determinando regras para isso. O fundador da Yalug conta que já chegou a receber clientes que desistiram da locação por temporada para não se indispor com a gestão condominial.

“Muitos proprietários, principalmente em bairros como Barra, Ondina e Rio Vermelho, já compram o imóvel pensando em investir nesse segmento. Mas, em outros locais, muitas vezes, o condomínio acaba colocando dificuldades para isso. Em Patamares já encontramos condomínio que determina que a locação não pode ser por menos de uma semana. Isso faz com que a entrada do Airbnb no mercado de aluguel tradicional seja acelerado”, afirma.