Conheça os bairros da capital baiana com as menores taxas condominiais

Moradores dos bairros de Piatã, Brotas e Imbuí têm algo em comum. Eles são os condomínios que pagam a menor taxa condominial da cidade. É o que aponta um levantamento feito pela administradora e imobiliária Apsa. De acordo com o estudo realizado com 15 bairros, nos últimos 12 meses, a média do valor do condomínio nessas três regiões não ultrapassou R$ 8,08 por metro quadrado.

Isso quer dizer que um apartamento de 100 metros quadrados em uma dessas localidades custou, em média, R$ 808 por mês de taxa condominial. O valor é bem inferior quando comparado a alguns bairros como Ondina, que chegou a atingir a média de R$ 1.409 para um apartamento do mesmo tamanho.

Entre os três bairros com condomínio mais barato, Piatã se destacou não só pela taxa mais em conta (R$ 695 para um apartamento de 100 metros quadrados), mas também pelo reajuste. Nos últimos 12 meses, houve na região uma queda de 6,07% no valor. Em Brotas, onde a média de condomínio para um imóvel deste tamanho é R$ 776, a variação também foi positiva para o morador, com um decréscimo de 2,66%. Já o Imbuí, com uma média de R$ 763, a queda nos preços foi mais discreta: 0,13%.

Gerente de condomínios da Apsa, Alan Galvão explica que esses três bairros têm valores de condomínios mais em conta porque seus prédios costumam ter uma grande quantidade de unidades e sem muita infraestrutura. Apesar disso, o elevado índice de inadimplência na região pode, segundo ele, acabar fazendo com que os valores não sejam ainda menores.

Mesmo com as diferenças entre os bairros, Galvão ressalta que o valor do condomínio nada tem a ver com a valorização patrimonial. “A cota condominial é, na verdade, simplesmente o rateio de despesas. Então ela depende apenas da estrutura que o empreendimento tem e da forma de gestão que é feita com os recursos arrecadados”, pontua o especialista.

Segundo o levantamento da Apsa, Ondina, Barra e Caminho das Árvores são os bairros com maiores taxas condominiais: respectivamente R$ 1.255, R$ 1.173 e R$ 1.164 para imóveis de 100 metros quadrados. Entre eles, apenas a região conhecida por abrigar o início do circuito Dodô no Carnaval teve aumento nos últimos 12 meses (1,07%). No geral, a média de valores em Salvador foi de R$ 859 por 100 metros quadrados no mês de maio. O reajuste na capital baiana como um todo teve uma teve uma discreta queda de 2,39%. O Itaigara foi o único bairro onde houve aumento expressivo (4,65%), saindo de R$ 871 em junho do ano passado para R$ 911 no último mês de maio.

Segundo o especialista da Apsa, como essas são regiões atrativas para moradia e em constante investimento por parte da prefeitura, elas passaram a receber grandes empreendimentos com uma quantidade maior de serviços de lazer e alta tecnologia, o que tem aumentado a média de valores das taxas condominiais.

Em bairros como esse é difícil encontrar empreendimentos que não tenham, pelo menos, gerador e sistema de câmera de segurança, serviços que influenciam nas despesas mensais e consequentemente nas taxas condominiais. Quem afirma isso é Jubiracy Leal, sócio da Liderança Administração de Condomínios, empresa responsável pela gestão de 44 condomínios em Salvador.

Na maioria dos prédios administrados pela empresa de Jubiracy, houve um período de quase dois anos sem reajuste da taxa condominial por conta da pandemia. O especialista da Apsa confirma que esse cenário foi semelhante para a maioria dos condomínios, mas, de acordo com ele, essa defasagem foi reposta logo após o fim dos decretos emergenciais.

“Muitos condomínios, na época, chegaram a ficar com saldo negativos. Então inicialmente houve esse aumento, o valor foi mais alto para readequar e reequilibrar à realidade, mas agora estamos vendo esses decréscimos porque passou a haver também um trabalho de renegociação com fornecedores”, explica Galvão.

Para Jubiracy, o ideal é que os reajustes sejam anuais, não só para acompanhar as mudanças que ocorrem todo ano, mas também para evitar aumentos mais expressivos.

“Todos os anos pleiteamos isso nos nossos condomínios, porque condomínio não é lucro, é rateio de despesas que são afetadas por reajustes externos. Só neste ano já tivemos reajuste de 12% na água, 6% na energia, mais de 6% para os trabalhadores. Por isso, todo mês de dezembro faço a previsão orçamentária e a assembleia em janeiro. O reajuste costuma seguir o índice da inflação ou o salário mímico”, conta Leal.

Reajuste pós-pandemia

No condomínio Quintas do Acupe, em Brotas, o reajuste anunciado no mês passado foi bem maior do que a média de Salvador: 25% de aumento. A explicação, no entanto, é justamente a pandemia. Segundo a administradora predial Sheila Oliveira, o condomínio estava há dois anos sem alterar o valor da cota por conta da crise sanitária e econômica causada pela Covid-19. Antes disso, a última mudança no valor havia sido uma redução de 26,6% no valor cobrado, viabilizado graças à substituição da portaria 24h por uma remota.

“Conseguimos segurar o valor durante a pandemia negociando com fornecedores. Geralmente, nossos reajustes, quando são grandes, não passam de 6%, mas, como dessa vez, estávamos há muito tempo sem reajustar, ele precisou ser maior”, explica.

Segundo Sheila, desde a pandemia, as despesas do condomínio saíram de R$ 17 mil para R$ 20 mil. Como notícia de aumento dificilmente é bem recebida, Sheila passou a fazer uma campanha boca a boca para mostrar a necessidade do reajuste aos cerca de 80 moradores.

A moradora Jaqueline Cardoso foi uma das que foram alertadas pela administradora predial. Para ela, que se mudou há dois anos e teve o valor do condomínio como um dos atrativos na hora de escolher o imóvel, a notícia do aumento não foi recebida como algo positivo, mas, pelo menos, foi compreensível. Jaqueline vai precisar pagar uma diferença de R$ 170 com o reajuste.

“Quando houve o anúncio da assembleia, também fui na administração do condomínio tentar entender os motivos. Já estávamos cientes de que poderia haver esse aumento porque, durante a pandemia, houve o congelamento do preço e hoje já temos muitos serviços que naquela época nem existiam”, conta a representante comercial.

Jaqueline considera que a participação de Sheila, abordando os moradores e fazendo uma espécie de campanha pelo reajuste, foi fundamental na recepção do aumento.

“Percebo que, durante as assembleias, as pessoas que demonstram mais impasse são as menos participativas, as que estão menos inteiradas. Por isso, é importante abordar a administração, observar o que está acontecendo no prédio, porque assim você está consciente da necessidade do reajuste ou preparado para questioná-lo”, opina.