O imóvel como investimento: caminhos para transformar patrimônio em renda

Adquirir um imóvel vai além da moradia. Para muitos consumidores e investidores, casas, apartamentos e salas comerciais representam um ativo capaz de gerar renda mensal, valorização patrimonial e segurança a longo prazo. O mercado imobiliário, especialmente em cidades turísticas como Salvador e em outras regiões da Bahia, tem mostrado alternativas que vão do aluguel anual tradicional à locação de curta temporada, abrindo espaço para diferentes perfis de investidores e públicos consumidores.

De acordo com o diretor da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Marcos Vieira Lima, o primeiro passo de quem busca rentabilizar através de imóveis é conhecer em detalhe o empreendimento.

“Antes de comprar qualquer imóvel, a primeira providência é saber quem é a construtora, o histórico dos empreendimentos já entregues, a qualidade, se foram concluídos dentro do prazo. Depois, verificar a documentação, pedindo a certidão do registro da incorporação. Este documento descreve o imóvel, informa o número do alvará de construção e comprova que o bem está regular e legalizado para comercialização”, explica.

Segundo ele, além da parte documental, a localização continua sendo determinante para a liquidez do ativo. “É preciso observar o entorno, se o bairro é consolidado, com prédios novos e conservados, o que demonstra valorização. Para imóveis residenciais, também é fundamental analisar a convenção de condomínio. Muitos investidores compram pensando na locação por temporada, mas isso precisa estar autorizado em convenção. Para os empreendimentos já concluídos, é necessário e imprescindível confirmar se a convenção permite esse tipo de uso”, afirma.

O diretor destaca ainda que os imóveis mais procurados para o turismo em Salvador são unidades compactas, como estúdios e apartamentos de um quarto e sala, especialmente em bairros próximos ao mar ou às áreas de interesse cultural e de negócios. Bairros como Barra, Rio Vermelho, Piatã e Itapuã há forte demanda para locação por temporada ligada ao turismo de lazer. Já no entorno do Centro de Convenções, Pituba, Armação e Costa Azul, a procura vem de profissionais em viagens de trabalho.

Sobre o retorno do investimento, o diretor explica que depende de muitos fatores. “A expectativa de lucro vai variar de acordo com a forma como o investidor administra o bem, da decoração, da divulgação e da capacidade de atender a diferentes públicos. Mas a experiência mostra que, em períodos de alta demanda, como Carnaval, festas religiosas e férias escolares, a locação de curta temporada se torna mais rentável do que o aluguel anual”, analisa Vieira Lima.

Estratégia e liquidez no mercado de temporada

Na avaliação da diretora da Pejota Empreendimentos, Maria Carolina Araújo, o potencial de um imóvel está diretamente associado à sua localização e regularização documental. “A proximidade de pontos turísticos, comércio, transporte público, praia e universidades define a liquidez. Outro ponto é a regularidade: o imóvel precisa estar registrado, sem pendências jurídicas ou tributárias como IPTU, taxas de condomínio e averbação de construção”, aponta.

A executiva reforça que o público-alvo deve ser considerado na decisão de investimento. “Em Salvador, podemos falar de turistas, estudantes, profissionais em curta estadia ou famílias. Cada perfil exige um tipo de imóvel adequado. Para a locação de curta temporada, a taxa média de ocupação na cidade varia entre 50% e 70% ao ano, podendo chegar a 90% em períodos como Carnaval, Réveillon e festas religiosas. O retorno líquido realista fica entre 0,8% e 1,5% ao mês sobre o valor do imóvel, após custos. No aluguel residencial tradicional, o retorno gira em torno de 0,3% a 0,5% ao mês”, explica.

Entre os riscos, Maria Carolina cita a sazonalidade e a crescente concorrência. “Os custos de manutenção e a dependência de plataformas digitais também devem ser avaliados. A manutenção e a padronização são essenciais. Investir em mobiliário durável e acabamento neutro ajuda a reduzir custos e atrair mais locatários”, detalha.

Já a diretora executiva da JVF Empreendimentos, Viviane Fonseca, chama atenção para o gerenciamento dos imóveis, considerando que muitos investidores não desejam lidar diretamente com manutenção, divulgação e gestão de contratos. Nesse caso, a terceirização se torna uma alternativa e a atuação de corretores, imobiliárias e empresas especializadas na administração de imóveis podem ser boas soluções. “O gerenciamento profissional garante que o bem esteja sempre em condições de receber novos inquilinos e reduz a ociosidade”, observa.

Viviane também destaca a importância de alinhar expectativas em cidades com forte fluxo turístico. “Salvador combina história, cultura e praias, o que sustenta a demanda por locações de temporada. Mas os lucros variam conforme a sazonalidade. É preciso planejar o fluxo de caixa para os períodos de baixa e entender que os custos adicionais — impostos, limpeza e manutenção — são mais frequentes neste modelo. Ainda assim, quando a taxa de ocupação se mantém em níveis satisfatórios, o retorno tende a superar os aluguéis de longo prazo”, destaca.

Na visão dela, observar o mercado é essencial para identificar boas oportunidades. “Imóveis próximos a praias, atrações culturais e com fácil acesso ao transporte oferecem mais chances de ocupação. Além disso, áreas em desenvolvimento com novos projetos de infraestrutura podem gerar valorização a médio prazo. Comparar preços por metro quadrado e avaliar o potencial de crescimento da região são passos fundamentais para investir de forma consciente”, conclui.

Mercado de investimento imobiliário

Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Nilson Araújo, a entrada no mercado de investimento imobiliário deve ser acompanhada de diligência. “A primeira consideração é a contratação de um perito avaliador. O parecer técnico traz informações sobre infraestrutura, segurança e grau de valorização da área. Outro ponto é o perfil do público-alvo, que muda conforme a sazonalidade em cidades turísticas. A orientação de um corretor de imóveis habilitado e com conhecimento local é essencial para mitigar riscos”, ressalta.

Nilson reforça que a atuação do Creci-BA é a de fiscalizar e orientar os corretores, de forma a oferecer ao investidor uma visão realista da rentabilidade. “Analisar a dinâmica do mercado vai além de calcular retorno financeiro. É necessário considerar custos de manutenção, tributos e períodos de vacância. Essa visão ampla e completa ajuda a evitar surpresas e aumenta a previsibilidade da transação”, conclui.