O mercado imobiliário em Salvador
Confira a coluna do economista Armando Avena
O mercado imobiliário em Salvador está passando por grandes transformações por conta, entre outras coisas, das intervenções na malha viária da cidade, da enorme mudança que se verificou na mobilidade urbana, da liberação do gabarito viabilizada pelas modificações do PDDU e até das mudanças nas expectativas de moradia da população que surgiram com o advento da Covid.
No que diz respeito à mobilidade urbana, os corredores transversais construídos para ligar a orla Atlântica ao subúrbio ferroviário e a implantação do metrô mudaram a configuração da cidade integrando à malha urbana a uma imensa região, o miolo da cidade, com quase 50 bairros. Salvador tornou-se outra cidade onde a população se desloca facilmente de leste a oeste e onde muitos terrenos urbanos antes desvalorizados elevaram seus preços e, ao mesmo tempo, surgiram novas ocupações em áreas antes vazias. No caso do PDDU, a transformação é nítida e, neste momento, bairros como Jaguaribe, Piatã, Barra, Caminho das Árvores e outros registram um número expressivo de construções.
Ora, essas mudanças tiveram impactos na estrutura do mercado imobiliário, mas sob a ponte de vista da renda da população quase nada mudou e a dicotomia “ampliação dos espaços construtivos versus baixo nível de renda” se mantém. Segundo o Censo 2022 do IBGE, aproximadamente 50% da população ocupada em Salvador ganha menos de 3 salários-mínimos, e cerca de 72% ganham menos de 5 salários-mínimos. Ora, desde logo é possível entender por que mais de 50% das construções em Salvador no 1º semestre de 2024 atenderam ao segmento econômico e estão sob o manto do Minha Casa, Minha Vida.
Já as construções no segmento luxo foram responsáveis por 27% do total no período. Mas, como explicar isso, se apenas 0,5% da população ocupada em Salvador ganha mais de 20 salários-mínimos.
Boom
Pois é, leitor, Salvador é uma cidade muito pobre e apenas 65 mil pessoas têm renda superior a 26 mil reais. Mas aí surge uma dúvida? Se a demanda é tão baixa, por que está se verificando um verdadeiro boom imobiliário em bairros como Barra, Jaguaribe, Horto Florestal, Caminho das Árvores e outros. A resposta é simples: o VGV, Valor Geral de Vendas, que representa o potencial de receita de um empreendimento é muito maior nessas áreas. Ou seja, a demanda é pequena, dada pela classe média em ascensão, pela classe alta que muda para um apartamento melhor e pelos investidores daqui e de outros estados, pois Salvador ainda tem um valor de metro quadrado baixo e uma parte desses empreendimentos são mesclados estúdios – um quarto, dois ou mais – para atrair investidores.
O VGV desses imóveis é sempre alto, especialmente dos de luxo, mas às vezes levam tempo para vender. Nesse segmento ocorre por vezes que o número de lançamentos aumenta muito em um semestre e cai no semestre seguinte. Assim, se no 1º semestre de 2023 houve um boom de lançamentos imobiliários nos bairros de classe média alta, em 2024 registra-se uma queda de unidades lançadas e vendidas, embora o VGV tenha crescido. Existem outras variáveis, como o nível da taxa de juros, que ao cair amplia o número de potenciais compradores, mas, em última análise, é o crescimento da renda que define e limita o crescimento no mercado imobiliário. E então só há uma saída: contar com a ampliação do número de pessoas que estão com a renda em ascensão ou então voltar-se para a demanda de baixa renda e para o Minha Casa Minha Vida. Em outras palavras: quanto maior a classe média, maior o mercado imobiliário.
Mas, vale dizer: neste momento a compra de imóvel em áreas em expansão como Jaguaribe, Piatã e outras, que tendem a valorizar, é um bom investimento, assim como as novas áreas de expansão da cidade podem ser um ótimo lócus para novos empreendimentos visando uma demanda de classe mais baixa.
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