Cadastro Único Imobiliário: a nova face da fiscalização patrimonial

Entre os muitos elementos trazidos pela reforma tributária, há uma inovação silenciosa, mas de enorme alcance: o Cadastro Único Imobiliário. Trata-se de uma base nacional que reunirá, em um só sistema, todas as informações sobre os imóveis existentes no país — titularidade, localização, valor e natureza (urbano ou rural).

Hoje, essas informações estão pulverizadas. A prefeitura conhece os dados do imóvel por meio do IPTU. O cartório mantém a matrícula e os registros de transferência. A Receita Federal só toma ciência se o contribuinte informar no Imposto de Renda. Esse descompasso cria inseguranças, inconsistências, duplicidades e, muitas vezes, dificuldades para o contribuinte realizar as mais diversas operações comerciais.

A criação do Cadastro Único muda esse cenário porque amplia a eficácia da fiscalização patrimonial. O Código Tributário Nacional (art. 113, §2º) já previa que obrigações acessórias existem para permitir ao Fisco conhecer, com clareza, a situação econômica do contribuinte. Mas, na prática, esse conhecimento sempre foi limitado pela falta de integração entre os entes federativos. Agora, o Estado passa a ter uma visão consolidada do patrimônio imobiliário, permitindo cruzamentos muito mais sofisticados.

Isso significa, por exemplo, identificar quando alguém possui diversos imóveis, mas não declara qualquer renda de aluguel; verificar quando o inquilino informa a despesa, mas o proprietário omite a receita; ou até acompanhar movimentações em plataformas digitais de locação, como o Airbnb, cuja relevância econômica cresce ano a ano.

É essencial destacar que o Cadastro Único não cria um novo imposto. O que ele traz é uma ferramenta de fiscalização inteligente e integrada, alinhada com as práticas internacionais de transparência patrimonial. Países da OCDE já operam sistemas semelhantes, em que a propriedade e a renda são cruzadas em tempo real.

O efeito prático é claro: quem atua na informalidade encontrará muito mais barreiras, enquanto quem cumpre suas obrigações terá mais clareza e segurança jurídica nas operações. A tendência é que o mercado imobiliário se torne mais transparente, o que impacta não apenas a arrecadação tributária, mas também o acesso ao crédito e a valorização dos ativos — já que um patrimônio com registros claros é mais facilmente utilizado como garantia ou objeto de negociação.

Essa é uma mudança de paradigma no modelo de fiscalização. Acaba o sistema fragmentado, em que a fiscalização dependia quase exclusivamente da autodeclaração do contribuinte, para outro em que os próprios dados se comunicam, revelando omissões e inconsistências de forma automática.

O recado é simples: em um ambiente cada vez mais integrado, a omissão deixa de ser uma possibilidade e passa a ser um risco elevado. E, para quem atua de maneira regular, o Cadastro Único tende a trazer mais clareza e segurança nas operações imobiliárias.