Nova tributação afeta baianos nos serviços e locações imobiliárias

A Lei Complementar 214/2025 inaugura a fase central da reforma tributária ao instituir dois novos tributos de incidência ampla e pautados pelo princípio da não cumulatividade tributária: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios. Com base comum aos entes federativos, a alíquota somada prevista deve alcançar 28%. Juntos, eles remodelam a tributação sobre bens, serviços, direitos, imóveis, transportes e praticamente todas as operações econômicas do país.

Os impactos são especialmente relevantes em dois setores-chave da economia brasileira: serviços e imobiliário. O setor de serviços, maior empregador setorial do país, tende a enfrentar aumento de carga tributária visto que os gastos com mão de obra não geram créditos compensáveis da CBS e do IBS. Já no mercado imobiliário, a incidência do IBS inaugura uma mudança estrutural, com potencial de elevar os custos e encarecer as locações imobiliárias.

A LC 214/2025 criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reunirá dados cadastrais, fiscais, jurídicos e geoespaciais de todos os imóveis urbanos e rurais. A unificação e centralização dessas informações permitirá ao Fisco cruzar dados, identificar inconsistências, detectando locações não declaradas, dando origem a uma novíssima “Malha Fina Imobiliária”.

A lei diferencia ainda locações de curta e longa duração. Contratos inferiores a 90 dias passam a ser equiparados ao regime de hotelaria, resultando em maior carga tributária e atingindo especialmente aqueles que utilizam plataformas digitais de hospedagem para promover as locações de temporada.

Outro ponto relevante é que a norma redefine a tributação para pessoas físicas que exploram imóveis como atividade econômica. Quem recebe mais de R$ 240 mil anuais em aluguéis ou possui mais de três imóveis, independente da renda, passa a ser equiparado a pessoa jurídica, ficando sujeito a tributação da CBS e do IBS, além do próprio Imposto de Renda com alíquota de até 27,5%. Soma-se a isso a nova Tributação sobre Altas Rendas, com alíquota de até 10% sobre rendimentos superiores a R$ 600 mil anuais.

No âmbito local, a prefeitura de Salvador “antecipou os efeitos do IBS” sobre as locações de curta temporada, ao sancionar a Lei Municipal nº 9.877/2025. Plataformas eletrônicas e corretoras, mesmo sediadas fora do município, passam a ter que reter e recolher ISS (5%)sobre essas operações.

São mudanças que exigem revisões de práticas, contratos e modelos de negócio, enquanto o país atravessa um período de adaptação ao novo sistema tributário, que redefine a relação entre Contribuinte, Consumidor e Estado.