Diretor da Moura Dubeux: "O nosso foco é a região Nordeste"

Há 32 anos, o recifense Gustavo Dubeux, 53 anos, e seus irmãos, Aloísio e Marcos, deram início à incorporadora Moura Dubeux, hoje uma das mais conceituadas do Nordeste no segmento de imóveis de alto padrão. Pernambucana de origem, há sete anos expandiu-se para Ceará, Bahia e Rio Grande do Norte, estados responsáveis, atualmente, por 60% das operações. Na mesma época, também criou a Vivex, empresa voltada às classes C e D. Na entrevista a seguir, Gustavo fala de mercado nordestino, da polêmica envolvendo o consórcio Novo Recife e o Movimento Ocupe Estelita e de perspectivas na Bahia.

A empresa teve um bom desempenho em 2014 e deve crescer 10% este ano. A crise ainda não a atingiu ou não é bem assim?
Não é bem assim. Evidentemente, você não pode desconsiderar um ano difícil como este ano de 2015, que requer muito mais trabalho, muito mais atenção. Agora, isso já aconteceu em outras ocasiões. Faz com que todas as empresas tenham muito mais cuidado, fiquem mais criteriosas. Mas a nossa visão é de que o Nordeste, até pela própria condição, foi menos atingido. Temos que continuar a trabalhar. Quando a gente prevê, aí, um crescimento de 10%, estamos praticamente dentro da inflação e mantendo o que fez em 2014.

Estima que a crise deve afetar o setor até quando?
O segundo semestre já é melhor, qualquer que seja o ano. Você tem o 13º (salário). É um semestre em que já se sabe o que ocorreu durante o ano. Antes, em 2014, já tínhamos a expectativa de um ano muito difícil - e está sendo. Mas a perspectiva é que tenhamos um semestre melhor. Agora, evidente que todos nós, empresários, dependemos das condições do País, políticas, de se conseguir atingir os objetivos, de que haja normalidade e as coisas aconteçam.

Acredita que isso pode acontecer já em 2016?
Na verdade, acho que 2016 vai ser um ano melhor. Com os ajustes que foram feitos em 2015, a tendência é, inclusive, de uma baixa de juros. Acho que o pior que ocorre nesse ano de 2015 é a questão das expectativas. Quando não são boas, todo mundo fica com receio de gastar, de investir. Isso é muito ruim. Mas, principalmente, pela alta dos juros. E são juros muito altos, então há uma expectativa de baixa de juros e também da inflação em 2016.

Vocês têm uma outra empresa, Vivex, voltada às classes C e D. Como está o desempenho?
Com a marca Vivex, estamos atuando mais em outros estados. Aqui temos, na verdade, algumas prospecções para 2016. Mas, no mercado baiano, trabalhamos focando justamente o médio e o alto padrão. E os produtos de entrada, haja vista o Mar de Itapuã, o próprio Singulare. Agora, todo produto de entrada é um produto que você procura fazer com qualidade, com charme, para poder caracterizar a marca.

Mas por que esse foco no alto padrão em Salvador?
Primeiro porque Salvador é a terceira maior cidade do Brasil. Segundo, tem o segundo PIB do Nordeste. E, terceiro, a característica da Moura Dubeux, embora ela procure atuar em todos os mercados, é o médio e alto padrão. Então procuramos implantar, aqui, o "pedigree" da empresa.

A MD mantém um bom ritmo de construção em Salvador enquanto o mercado está lançando poucos projetos. O setor se queixa de insegurança jurídica. Afirma, ainda, que é difícil construir no Centro porque quase não há terrenos. Mas a empresa está indo na contramão disso tudo.
Digo sempre que o nosso plano de negócios depende muito dessas regularizações (PDDU e Louos), haja vista que fizemos um investimento no Salvador Praia Hotel, investimos um dinheiro relevante, o PDDU foi aprovado em 2012 e, depois, houve esses problemas que todos têm conhecimento. Temos um empreendimento belíssimo para aquela região e que vai fazer com que haja uma melhoria para aquele entorno de Ondina. Estamos dependendo do PDDU. Isso é uma coisa que atrasa o plano de negócio. É uma preocupação.

Em Recife, houve o Movimento Ocupe Estelita, que se opôs ao projeto do consórcio Novo Recife, do qual a Moura Dubeux faz parte. Qual a sua visão disso?
Nós e os outros dois parceiros do consórcio - a Moura Dubeux tem um terço dele - sempre procuramos trabalhar em função da lei. Tem uma lei clara e você vai fazer o melhor empreendimento possível. Hoje, a sociedade clama por preservação ambiental, por área verde. A lei, inclusive, previa uma doação de 35% para áreas públicas; nós doamos 45%. E, agora, após essa confusão toda, aumentou-se essa doação. Para você ter uma ideia, vamos usar 35% do terreno, 65% vai ser de área pública. É uma coisa sui generis em função de tudo aquilo que aconteceu. Mas, o que nos conforta é que a sociedade já apoiava o projeto anterior com 80%, em pesquisas realizadas. Agora, com a nova lei, em função de 280 sugestões de audiências públicas - isso aí foi gerenciado pela prefeitura -, o novo redesenho do projeto aumentou a área pública. Isso vai ser um legado e um exemplo para todo o Nordeste. Quem conhece o empreendimento, realmente, fica fascinado. Em Recife, já está perto de 90% o apoio da população ao projeto. Evidentemente, existem algumas pessoas que gostariam que todo aquele terreno fosse um parque, mas aí alguém tem que pagar o terreno. Então, você tem que levar em consideração que os investidores precisam ter o retorno daquele investimento. Ele foi a leilão público, em uma ocasião difícil, acreditamos e adquirimos aquele terreno e precisamos realizar. Quem vai sair ganhando, realmente, vai ser a população.

Como acha que a iniciativa privada pode contribuir com a revitalização de regiões das cidades?
Olhe, não tenha dúvida, com a escassez de recursos públicos, acho que essa parceria, de fazer um projeto e revitalizar essas áreas, é positiva. No caso, lá (em Recife), é uma área totalmente degradada. Vamos fazer um investimento grande e revitalizar tudo aquilo que era do parque histórico. Vamos torná-lo um equipamento público para a cidade. Na realidade, esse não é o primeiro caso. Temos o exemplo, em Recife, do edifício Castelinho. Aqui, a Mansão Bahiano de Tênis. O Clube Bahiano de Tênis é altamente tradicional; o soteropolitano tem orgulho dele. Acho que a gente tem uma grande contribuição a dar na cidade de Salvador, na medida em que se faz um empreendimento ali, que vai dar um aporte financeiro ao clube, com o qual ele está se modernizando, ampliando os seus equipamentos de lazer. Isso daí é muito importante, porque o clube, além de ter toda essa tradição e simpatia da população, ainda vai prestar mais serviços aos seus associados. Você vai ter um prédio com certificação Aqua, com redução dos custos de água e energia, muito verde... Isso vai ser importante não só para quem vai morar, mas para o clube e o entorno dele.

Empresas do seu setor estão sendo investigadas pela Lava Jato. Como isso impacta para os demais?
Não tenha dúvida que é ruim. Primeiro porque é uma pauta negativa. Precisamos mudar para uma pauta positiva. Na hora em que você tem sempre notícias ruins, deixa de pensar nas coisas boas. Esperamos que, em breve, seja mudada essa pauta e se retome os investimentos. O Nordeste precisa de investimentos para poder, a cada ano, reduzir a desigualdade social.

Apesar de ter 32 anos no mercado, a empresa só se expandiu pelo Nordeste nos últimos sete. Por quê?
Primeiro, a empresa tem que se preparar para fazer uma expansão. Ela começou só fazendo prédios de alto padrão. Depois, a empresa teve um timeline em que começou a se estruturar internamente, com sistemas. Então, começamos a criar marcas, como a Beach Class. Começamos investimentos em controle e monitoramento, que é o caso da atual Fundação Falconi, antigo INDG. E, depois, fizemos investimentos em RH. Para crescer, tem que ter um back office arrumado. Se não tiver tudo alinhado, trava. E aí, a partir do momento em que começamos a ter uma condição de poder nos expandir, tivemos uma decisão estratégica de crescer para o Nordeste. Estamos na mesma região, temos uma mesma cultura. Aqui em Salvador, por exemplo, nos sentimos em casa.

Mas muitos nordestinos contestam exatamente esse olhar, para a região, como uma coisa só, desconsiderando as peculiaridades estaduais. Isso se confirma entre os consumidores de imóveis?
Evidentemente, há uma identidade. O mercado nordestino tem uma cultura diferente do mercado do Sul. O Brasil é um país continental. Por exemplo, o público baiano é mais maduro. Há um público diferenciado no Ceará. Mas tudo dentro da sua cultura. Aqui são diferenças culturais muito próximas. Há diferenças maiores com o Sudeste. A Bahia está mais próxima do Sudeste, diferente de Pernambuco e Ceará.

O consumidor baiano tem alguma particularidade?
O consumidor baiano é mais exigente, ele sabe o que é bom. Temos que trabalhar para atender as expectativas de cada região, de cada consumidor. Costumo dizer que o cliente sempre tem razão e temos que trabalhar para, na medida do possível, suplantar as expectativas dele.

Qual a participação da Bahia, hoje, nos negócios?
Ainda não tem a participação que queremos. Entramos aqui em um momento em que havia um grande volume de empresas do Sul e Sudeste. Isso, claro, dificultou. A volta dessas empresas para as suas regiões de origem vai possibilitar um crescimento. Acreditamos muito no mercado daqui. Temos planos de crescimento. Mas dependemos mui to, aí, das legalizações, do novo PDDU. Queremos crescer e ficar no mercado baiano. Hoje, corresponde em torno de 20%, mas queremos atingir 30%, 35% até 2017. Mas, repito, tínhamos, em 2012 - e estamos em 2015 -, um empreendimento que lançaríamos em 2013. Então, veja a dificuldade. Às vezes você traça um plano de negócios e não consegue, não porque não quer, mas porque depende do ambiente e da legislação.

Comenta-se que, com o aumento dos custos de produção nos últimos anos, novos empreendimentos vão ficar muito mais caros, quando acabar o estoque existente.
Isso é a lei da oferta e da procura. Acho que, hoje, nunca esteve tão bom para se comprar. A oportunidade de quem quer ter a casa própria, fazer investimento, é agora. Os preços estão convidativos. Quando o mercado começar a se aquecer, vai ser a lei da oferta e da procura. A tendência é ter uma alta de preços daqui para frente. Vamos ter que repassar esses custos, não tem como evitar.

Qual será a tendência, na sua opinião? A classe média vai ter condição de continuar comprando, de arcar com esse reajuste?
As linhas de produtos serão ofertadas e você sempre terá opções. Evidentemente que o que se vende mais são os produtos de entrada - a maior base da pirâmide -, onde os financiamentos estão convidativos, ainda, porque são com os recursos do FGTS. Então, até o limite do fundo de garantia, há juros mais baratos e mais recursos. E, a partir do momento em que se atinge os apartamentos de alto padrão, até pelo número de pessoas que têm capacidade de comprá-los, você já diminui. A grande oferta, onde se tem a maior velocidade de vendas, é nos produtos dentro do limite do fundo de garantia.

Pretendem investir em outras regiões do País ou vão se fortalecer no Nordeste?
O nosso foco é o Nordeste, mas a empresa está aberta, olhando. Você tem que ver as oportunidades. Evidente que todo passo requer muito cuidado, mas estamos alertas. O mercado de São Paulo é o maior do Brasil, mas, no momento, não está dentro das nossas metas e diretrizes. O nosso foco, agora, é aqui.