Minha Casa, Minha Vida: veja regras para quem ganha mais de 2 salários

No final de 2023, Nathália Brizack Monteiro, 28 anos, decidiu dar um grande passo em sua vida: adquirir o primeiro imóvel. Após grande procura e indicações, ela optou por aproveitar as oportunidades de financiamento oferecidas pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

“Decidi escolher pela diferença da taxa de juros, através do subsídio do governo federal, onde a gente ganha um valor durante a aquisição do imóvel. Na época, vi vantagem do sistema de financiamento habitacional em parceria com a Caixa. Além do financiamento com o banco, também utilizei o financiamento da MRV, que também me facilitou o pagamento. Tiveram juros, mas foram bem poucos com parcelas fixas e decrescentes”, disse a soteropolitana.

Diferente dos perfis populares do MCMV, a autônoma faz parte da Faixa 2, do novo programa, que inclui famílias com teto de renda bruta de R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00. Para esse público, são dispostos alguns subsídios - valor do financiamento pago pelo governo federal - para facilitar a compra do imóvel, que podem conter mais recursos que as moradias populares geralmente direcionada à Faixa 1, que são pessoas que ganham até dois salários mínimos (R$ 2.640)

As oportunidades de financiamento estão presentes na lei que instituiu o novo programa Minha Casa, Minha Vida. No documento, publicado em julho de 2023, também foram incluídas pessoas com renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00 em áreas urbanas, (as chamadas Faixas 3), e um aumento no limite de financiamento do imóvel dessas pessoas de até R$ 350 mil.

Segundo explica o corretor e produtor de conteúdo Dario Tavares (@dariottavares), o governo federal percebeu, através da ampliação da faixa de renda familiar, uma nova oportunidade de equiparar alguns nichos da sociedade para adquirir determinados benefícios, realizando o sonho da primeira casa.

“O Minha Casa e Minha Vida é um programa de política de ação afirmativa, onde ele tenta equiparar as pessoas na aquisição do seu primeiro imóvel. Quanto maior a renda dela, mais próximo a R$ 4.400, menor vai ser o valor do subsídio, justamente por essa renda, vai financiar muito mais. Quem tem a menor renda, financia menos. Automaticamente quem tem uma renda maior, financia mais”, afirma o representante.

Os beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida podem ser contemplados com unidades construídas com recursos da União ou financiadas. Desde 2009, o programa, gerido pelo Ministério das Cidades, já entregou mais de 6 milhões de unidades habitacionais. Segundo explica o Superintendente de Rede da CAIXA Econômica, Rafael Miranda Neiva, as novas mudanças serviram para abarcar o maior número de pessoas, com objetivo de ter a casa própria e conseguir dignidade através dela.

“Nos últimos quatro anos não tivemos lançamento de novos empreendimentos para a Faixa 1. Durante esse período, o programa foi se aperfeiçoando em experiências anteriores. Foram trazidas condições mais atrativas para baixa renda através da redução na taxa de juros, aumento do valor do teto mínimo do imóvel e aumento no valor do subsídio. Todas essas mudanças foram importantes para acompanhar o cenário atual, que sofrem variação ao longo do tempo, reajuste nos preços de materiais de construção e muito mais”, explica o superintendente.

Taxas de Juros e Subsídios

Com a instituição da nova lei, as taxas de juros tiveram um novo valor, sendo consideradas as menores da história do programa e mais baixas do que as praticadas pelo mercado. No novo MCMV, as taxas de juros do financiamento do imóvel foram reduzidas de 4,25% para 4%, para famílias da Faixa 1, que vivem nas regiões Norte e Nordeste, e de 4,50% para 4,25% para quem mora nas demais regiões do país.

O subsídio oferecido a famílias dessa faixa de renda varia de 85% a 95%, concedido pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) podendo chegar agora a R$ 55 mil. Nos casos das moradias subsidiadas da Faixa 1 em áreas urbanas, as famílias beneficiadas pagarão prestações mensais proporcionais à sua renda, com um valor mínimo de R$ 80,00, ao longo de um período de 5 anos.

Para as pessoas da Faixa 2 e 3, que reúnem pessoas com renda de R$ 2.640,011 a R$ 8.000,00, as taxas de juros variam de 4,75% a 8,16%. Cotistas (pessoas que contribuíram por três anos no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)) que residem no Nordeste, por exemplo, contam com um valor menor (4,75%) do que comparado a outras regiões, como o Sudoeste (5,50%).

“Esse 0,25% ao ano faz muita diferença no valor do imóvel. Às vezes o financiamento sai de 20 a 30 mil reais de diferença. Quando a gente coloca isso no valor do imóvel, automaticamente que se você financiar mais, isso diminui a sua entrada. Entender cada região pela sua particularidade também foi uma atualização muito assertiva porque as regiões não são iguais. A região Nordeste, por exemplo, tem uma renda per capita e um salário médio totalmente diferente da região Sudoeste, da região Sul. Não se pode igualar essas pessoas com os mesmos benefícios de taxa de juros e subsídio”, explica o corretor de imóveis.

A redução nas taxas de juros, segundo a economista Ana Georgina Silva, facilitou a compra de imóvel diante do cenário de déficit habitacional no Brasil, que entre 2016 e 2019, saltou de 5.768.482 para 5.964.993 moradias, conforme cartilha Déficit Habitacional e Inadequação de Domicílios no Brasil, desenvolvida pela Fundação João Pinheiro (FJP) em conjunto com o Ministério das Cidades.

“O Brasil sofre com um déficit habitacional muito grande, sobretudo na classe média, que não é renda baixa e nem é classe alta, que são os miolos da Faixa 2 e 3. A redução das taxas de juros, observada desde o ano passado, influencia principalmente os juros que são praticados no financiamento habitacional. A melhoria no emprego também incentivou as pessoas, com subsídios e juros mais baixos do programa, a se animarem para adquirir a casa própria. Estamos observando uma melhora na demanda por imóvel e em grande medida influenciada por essas mudanças no Minha Casa, Minha Vida”, aponta a supervisora técnica do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (DIEESE).

Como participar

Para ter o benefício do Minha Casa, Minha Vida, a pessoa precisa seguir alguns critérios na compra do imóvel. Rafael Neiva explica que, antes de tudo, é preciso que os interessados se atentem aos critérios que se encaixam melhor na faixa da família.

“Primeiro, o beneficiário tem que buscar um imóvel que preencha essas condições, por exemplo, do limite de valor da sua faixa, e procurar empreendimentos que já estejam qualificados do MCMV, com construtoras que já tenham cadastros na CAIXA para iniciar o financiamento. O processo consiste em fazer avaliação da linha de crédito sobre a capacidade de pagamento a partir da renda bruta e identificar o valor de financiamento que essa pessoa pode se comprometer a pagar. Com a aprovação do cliente, a construtora vai demandar documentações referente ao imóvel. A CAIXA fará todo o trâmite e marcar, em tese, a assinatura deste contrato”, direciona o superintendente.

Para Nathália, bastou um deslize de dedo nas publicações do Instagram para ter contato com Dario e saber como proceder para comprar o seu imóvel, em Piatã.

“Basicamente pediram o meu extrato bancário dos últimos seis meses. Como eu não tenho vínculo CLT, não tinha como provar que eu tenho uma renda. Eu também precisei comprovar que eu não tinha nome sujo no SPC/Serasa ou qualquer restrição de crédito. Dei entrada, fiz contrato, assinei com a Caixa e aí eu já encerrei o pagamento da construtora MRV pelo imóvel e depois darei início ao pagamento pela evolução da obra, quando tiver”, explica a beneficiária.

Dario explica que o futuro beneficiário não deverá possuir imóvel próprio, não ter ativo qualquer financiamento habitacional, não ter recebido o benefício antes e não utilizar o imóvel para fins comerciais. Claro, outros fatores, como o da Nathália, foram importantes para conseguir o benefício.

“O primeiro deles, e o mais importante, é não ter nenhum imóvel em seu nome, atrelado ao seu CPF, não ter escritura pública ali. Se essa pessoa tiver um imóvel, ela não consegue se enquadrar dentro do Minha Casa Minha Vida. O segundo critério é não ter nenhuma restrição em seu nome por uma questão, mais do financiamento do crédito do que propriamente do Minha Casa Minha Vida”, explica Dario.

O processo de documentação exige por exemplo o RG, CPF, Comprovantes de Renda, Carteira de trabalho; Título de eleitor; Comprovante de residência atual; Certidões de nascimento e CPF dos filhos menores de 18 anos; No caso de Portadores de Necessidades Especiais, laudo médico atual com identificação médica e CID.

Otimismo

Logo após a divulgação das novas regras, a atração por taxas de juros menores e oferta de subsídios para outras faixas de renda fez com que a demanda por imóveis crescesse. Em 2023, o banco respondeu por 69,6% de todo o crédito concedido ao MCMV no mercado, aumento de 5,3 p.p. em 12 meses, segundo balanço do 4º semestre de 2023 da instituição. Rafael Miranda Neiva explica que famílias da Faixa 3 lideram na procura.

“Temos um aumento expressivo na quantidade de demanda, principalmente da Faixa 3, que é um público que era enquadrado por uma outra linha de crédito e isso acabou fazendo com que essas famílias migrassem para o Minha Casa, Minha Vida”, disse ele.

Entre 2014 a 2019, o setor de construção civil passou por um período de crise sem precedentes devido à retração na economia brasileira, que registrou uma queda de -3,8% no Produto Interno Bruto (PIB). Após o período, entretanto, o ramo voltou a crescer exponencialmente devido às diversas iniciativas econômicas, como a redução no desemprego, queda nas taxas de juros e ações de refinanciamento de dívidas para aquecimento do consumo.

“Eu diria que o cenário brasileiro de taxas altíssimas em comparação com o restante do mundo, mesmo negativo, ainda está positivo porque temos tido algumas iniciativas, tanto do governo, quanto dos próprios credores. O programa Desenrola ajudou na renegociação de dívidas, houve uma queda na taxa de juros na rotativa do cartão de crédito, quitação de prestação de Minha Casa, Minha Vida para beneficiários. O cenário de endividamento das famílias tende a melhorar devido à queda na inflação, redução da taxa de juros e pela queda no desemprego”, declara Ana Georgina.