Autônomos lideram busca por aluguel, e classe C ocupa 60% da renda com moradia

O mercado de locação de imóveis no Brasil tem sido impulsionado cada vez mais por trabalhadores autônomos, profissionais liberais, microempreendedores individuais (MEIs) e empresários. Ao mesmo tempo, cresce a pressão financeira sobre as famílias, especialmente da classe C, que chega a comprometer até 60% da renda mensal com aluguel e despesas relacionadas à moradia. Os dados são do Anuário FC Analise 2025, levantamento da plataforma de análise de crédito imobiliário, que revela um cenário de renda instável, maior risco de inadimplência e desafios tanto para locatários quanto para proprietários e imobiliárias.

O estudo analisou mais de 109 mil propostas efetivas de locação realizadas em 2025, envolvendo quase 200 mil análises individuais de CPF. Entre os principais resultados está a constatação de que 54% dos candidatos à locação possuem renda considerada instável, superando o número de trabalhadores contratados em regime CLT, que representam 33% da base analisada.

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Segundo o co-CEO da FC Analise, Marcus Costa, a transformação do mercado de trabalho mudou também o perfil dos inquilinos brasileiros. “A demanda é puxada por quem está em fase de formação familiar, mobilidade profissional e consolidação de carreira. Esse é o público que mais muda de endereço e tem pouca paciência para burocracia, o que exige processos rápidos e inteligentes de análise”, afirma.

A geração Y, formada por pessoas entre aproximadamente 30 e 45 anos, concentra 42% das propostas de locação. Em seguida aparecem a geração Z, com 30%, a geração X, com 18%, e os baby boomers, com 10%. O levantamento também aponta crescimento do número de brasileiros vivendo de aluguel. Segundo dados do IBGE citados pela pesquisa, a proporção de moradias alugadas subiu de 22,3% para 23% entre 2023 e 2024, totalizando 17,8 milhões de domicílios.

O aumento da procura, porém, ocorre em meio a um orçamento cada vez mais apertado. A classe C, que representa cerca de 61% da população brasileira, é a que enfrenta maior fragilidade financeira. Quase metade dos pretendentes destina entre 30% e 50% da renda para aluguel, enquanto outros 20% ultrapassam esse patamar, chegando a comprometer até 60% dos ganhos mensais.

Para especialistas em finanças, o cenário é preocupante. O consultor de valores mobiliários da CVM e da Planejar, Marcelo Milech, alerta que o aluguel não deveria ultrapassar 30% da renda familiar. “Se ultrapassar esse limite, um alerta amarelo é aceso. Esse valor é apenas um referencial, mas é preciso lembrar que o aluguel é um compromisso de longo prazo, normalmente de até 30 meses, com implicações jurídicas em caso de inadimplência”, explica.

Além do aluguel em si, o orçamento deve considerar condomínio, IPTU, contas de água, luz, gás, internet e transporte. A professora de finanças da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP) e assessora de investimentos da XP Investimentos, Virginia Prestes, reforça que ignorar essas despesas pode levar ao endividamento. “É fundamental colocar todos os custos fixos na ponta do lápis antes de assinar o contrato”, orienta.

O levantamento da FC Analise chama atenção ainda para um problema crescente no mercado imobiliário: a chamada “renda inflada”. O fenômeno ocorre principalmente entre autônomos e MEIs que utilizam movimentações bancárias para comprovação financeira. Como muitos misturam despesas pessoais e empresariais na mesma conta, o extrato pode transmitir uma impressão de renda maior do que a realmente disponível para o pagamento do aluguel.

“Esse é um dos riscos mais silenciosos do setor. Muitas vezes o extrato bancário reflete apenas o fluxo de caixa do negócio, e não a renda efetiva da pessoa”, observa Marcus Costa. O contexto acompanha o crescimento do empreendedorismo no país. Apenas em 2025, o Brasil registrou 3,8 milhões de novos MEIs, segundo dados do Sebrae.

Cenário desigual

Os índices de reprovação de propostas reforçam as desigualdades econômicas. Enquanto a rejeição atinge 25% das propostas da classe A, o percentual sobe para 35% na classe B, 64% na classe C e chega a 95% entre candidatos das classes D e E.

Diante desse cenário, especialistas defendem planejamento financeiro rigoroso e pesquisa antes da assinatura do contrato. O professor de finanças André Massaro destaca que o aluguel é uma despesa recorrente e permanente, diferente de compras pontuais. “No caso do aluguel, não adianta fazer um sacrifício extremo temporário, porque o pagamento vai acontecer todos os meses. É preciso buscar equilíbrio”, afirma.

Uma das recomendações é reduzir gastos que não afetem diretamente a qualidade de vida e, paralelamente, procurar alternativas para aumentar a renda. Outra orientação importante é construir uma reserva de emergência capaz de cobrir pelo menos quatro meses das despesas familiares. “Isso ajuda a evitar inadimplência em caso de desemprego ou imprevistos”, explica Virginia Prestes.

A escolha do imóvel também exige atenção além do preço anunciado. Especialistas recomendam pesquisar a média de valores da região e desconfiar de ofertas muito abaixo do mercado. “Quando um imóvel está muito barato em comparação aos demais, algum problema pode existir, seja estrutural, no prédio ou relacionado à segurança da região”, alerta Marcelo Milech.

A localização é outro fator decisivo. Morar próximo ao trabalho pode representar economia significativa de tempo e dinheiro com deslocamentos, especialmente em grandes centros urbanos. Para famílias com filhos, a proximidade de escolas e serviços também pesa na decisão.

Na visita ao imóvel, é importante verificar condições estruturais, parte elétrica, hidráulica e necessidade de reformas. Custos de mudança e possíveis reparos devem entrar no planejamento financeiro. Em alguns casos, as despesas podem ser negociadas com a imobiliária ou proprietário antes da assinatura do contrato.

Outro ponto de atenção são os reajustes anuais. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), tradicionalmente utilizado em contratos de locação, já registrou altas expressivas nos últimos anos, impactando diretamente o orçamento das famílias. Por isso, especialistas sugerem avaliar contratos indexados ao IPCA ou ao INCC, considerados menos voláteis.

As garantias locatícias também influenciam no custo final da mudança. Seguro-fiança, título de capitalização, fiador e depósito caução são algumas das modalidades mais comuns. No caso do depósito caução, por exemplo, o inquilino pode precisar desembolsar antecipadamente o equivalente a até três meses de aluguel.