Financiamento coletivo ganha destaque em investimentos de projetos imobiliários

Como alternativa à redução dos recursos da caderneta de poupança disponíveis para o financiamento do setor imobiliário, incorporadoras de pequeno e médio porte, que têm mais dificuldade de acessar o mercado de capitais, têm ampliando sua capacidade de captação por meio do crowdfunding - um investimento coletivo para financiar um empreendimento. Somado às novas regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que ampliaram formas e valores de captação, inclusive permitindo a oferta de certificados de recebíveis imobiliários (CRIS), essa modalidade entrou no universo dos fundos imobiliários e teve um grande crescimento no ano passado.

Dados da CVM mostram que o volume de operações quase quadruplicou: com R$ 610,8 milhões em ofertas em andamento e R$ 774,3 milhões encerradas, o total chegou a R$ 1,385 bilhão em 2024, frente a R$ 320,9 milhões em 2023 (R$ 48,5 milhões em andamento e R$ 272,4 milhões encerradas). Paulo Deitos, presidente da Associação Brasileira de Crowdfunding de Investimento (CrowdInvest), espera um crescimento ainda maior este ano.

“Há projetos bastante robustos de boas incorporadoras que não acessam o financiamento bancário e, agora, vão sair do papel. A conta do crowdfunding fecha”, comenta. Funciona assim: uma empresa pode abrir uma oferta pública para captação de recursos para si própria ou para um de seus projetos, permitindo que vários indivíduos interessados invistam com pequenas quantias. No caso do crowdfunding imobiliário, esses recursos são direcionados para algum projeto do setor, como uma incorporação ou um loteamento.

“Para essas empresas, a principal vantagem é a possibilidade de captar recursos com um custo mais baixo, de forma mais rápida e menos burocrática”, afirma Deitos. Para os investidores, a modalidade permite a participação em projetos robustos através de pouca exposição de capital – normalmente, o investimento mínimo é de R$ 5 mil ou R$ 10 mil. “A possibilidade de diversificação é muito maior do que a permitida pela compra de imóveis na planta, por exemplo. Antes, a oportunidade de participar de projetos assim era restrita a investidores institucionais, como fundos de investimento, explica Felipe Castro Vergasta, fundador & CEO da Finme, uma plataforma de crowdfunding.

Mínimo de R$ 1 mil

Qualquer pessoa física com CPF regular no Brasil pode investir em crowdfunding imobiliário, e muitas plataformas aceitam um investimento mínimo de R$ 1 mil, o que torna a modalidade uma alternativa acessível mesmo para pequenos investidores. A CVM limita o aporte a R$ 20 mil por exercício social, exceto no caso de investidores qualificados, do investidor líder, e de investidores cuja renda bruta anual ou montante de investimentos financeiros seja superior a R$ 200 mil.

Dados de diversas empresas do setor indicam que a inadimplência é de cerca de 8%. Um investidor pessoa física deve saber, no entanto, que pode encontrar falta de liquidez para vender sua cota, caso queira desistir da operação. Algumas plataformas intermedeiam os títulos emitidos por elas no mercado secundário, mas esse serviço ainda é incipiente.

“De modo geral, os riscos não são muito diferentes de uma operação comum do mercado imobiliário. Riscos de performance do empreendimento, como vendas mais fracas do que o previsto, ou risco de crédito da construtora/incorporadora – no caso de dívida – são inerentes ao setor”, diz Felipe Vergasta. Porém, esses riscos são mitigados com uma análise aprofundada do projeto, alocação de possíveis garantias e a elaboração de boas amarras contratuais e societárias.

Paulo Deitos explica que o investidor deve investigar a reputação e histórico da empresa sobre os empreendimentos entregues e sua saúde financeira. “Também é importante avaliar se o projeto faz sentido, se é viável financeiramente, se tem encaixe comercial com a região e quem comandará diretamente sua execução. Deve-se verificar ainda se os contratos estão bem feitos e se têm garantias”, acrescenta o especialista.

Essas verificações também devem ser feitas em relação à plataforma de crowdfunding que captará o investimento. É preciso saber se está regularizada junto à CVM, quem são seus sócios e corpo executivo e se ela se compromete a oferecer reportes periódicos sobre o andamento do projeto. “A Crowdinveste lançará, em breve, um selo que vai certificar se uma plataforma cumpre toda a regulamentação”, conta Paulo Deitos. Uma medida especialmente bem-vinda no momento em que esse mercado não para de crescer.