Novo Minha Casa Minha Vida impulsiona mercado imobiliário no país

Rebatizado e com novas regras, o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi o responsável por puxar os números do mercado imobiliário neste ano. Um levantamento realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontou que, no acumulado dos cinco primeiros meses, o valor total das vendas de novos imóveis registrou uma alta de 8,7%, quando comparado ao mesmo período de 2022. Só o programa de financiamento habitacional representou 69% das unidades vendidas no país e 53% do valor total das transações. Mas na Bahia, o desempenho do programa foi um tanto diferente.

Foram 31.432 unidades Minha Casa Minha Vida lançadas no Brasil. Um avanço de 24,7%. Em território baiano esses lançamentos tiveram, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-BA), uma queda de quase 60% no último trimestre. Foi justamente neste período que passaram a valer as novas regras do programa. Entre outras mudanças, elas elevaram o teto do financiamento de R$ 264 mil para R$ 350 mil.

Presidente da Ademi-BA, Cláudio Cunha acredita que as novas regras do Minha Casa Minha Vida só devem trazer reflexos positivos para o mercado baiano a partir deste segundo semestre. Para ele, a diminuição da taxa de juros aplicada no programa (que passou para 4% no Nordeste), o aumento do subsídio (ampliado para R$ 55 mil) e o maior prazo dado ao empréstimo devem aquecer o segmento nos próximos meses.

“O mercado imobiliário na Bahia cresceu para além do MCMV. Tivemos neste primeiro semestre um crescimento de 34% em lançamentos e 11% em vendas, independentemente do Minha Casa Minha Vida. E nossa perspectiva para este segundo semestre é crescer ainda mais. Na contramão da desaceleração econômica que assistimos em 2022, o mercado de luxo cresceu e isso também se refletiu no mercado imobiliário com bom retorno em vendas”, afirma Cunha.

Mesmo diante do crescimento do índice nacional, o presidente da Abrainc, Luiz França, também acredita que ainda não houve tempo suficiente para que as medidas implementadas no MCMV sejam refletidas nesses números. Para ele, os impactos devem surtir efeito não só neste semestre, mas também nos próximos anos.

“Apesar de ainda ter pouco impacto das medidas implantadas pelo governo, esses números já sinalizam que as empresas que operam na construção de moradias de baixa renda devem ter um grande crescimento nos próximos meses”, analisa França.

É o que espera a equipe da Tenda, construtora que trabalha exclusivamente com imóveis que se enquadram no programa. Diretor comercial, Rodrigo Hissa conta que nos últimos meses já houve um crescimento expressivo nas vendas do segmento MCMV. Para ele, as mudanças nas regras do programa foram substanciais e impulsionaram as operações da empresa já neste último trimestre.

“Elas trouxeram de volta oportunidades que estavam adormecidas, seja na visão do cliente de mais baixa renda que já não encontrava mais uma equação financeira que permitisse a compra de seu imóvel, seja na visão do incorporador que passou a ter mais capilaridade e amplitude nas três faixas do programa. O impulso dado nesse novo programa vem cumprindo as expectativas”, avalia Hissa.

Na imobiliária Lopes Bahia, a avaliação é que a performance dos lançamentos enquadrado no Minha Casa Minha Vida ficou dentro do esperado para o segmento. Mas o diretor comercial da empresa, Janilton Neves, também acredita em um aquecimento maior no segundo semestre, já que, de acordo com ele, esse também é um período em que o mercado imobiliário costuma ter maior demanda.

“Tivemos uma leve melhora de possibilidades. Quando você fala que o subsídio aumentou, o teto do valor do imóvel subiu e a taxa de juros diminuiu, você embarca mais pessoas. Já tínhamos nos preparado e as vendas ficaram dentro do esperado. Mas entendemos que o segundo semestre é sempre mais forte. Já era de se esperar essa melhora. Sempre colocamos nossas metas mais agressivas para o segundo semestre”, conta o diretor comercial.

As performances regional e nacional dos imóveis de médio e alto padrão também foram inversas. Enquanto Ademi apontou no estado um avanço de 38,7% (médio padrão) e de 7% (alto padrão) nos lançamentos, a Abrainc e a Fipe identificaram no país um recuo de 64,8% para esses segmentos como um todo.

Taxa de juros

O presidente da Abrainc atribui essa queda nacional a dois fatores: a elevada taxa de juros, que impacta ainda mais esse segmento, e o reenquadramento dos imóveis após as novas regras do MCMV. Nos últimos anos, com o aumento nos custos de construção, empreendimentos que antes se enquadravam no programa passaram a ser classificados como de média e alto padrão. Só agora, com reajuste do teto, que essa distorção foi corrigida.

Na imobiliária Imob, a demanda por imóveis de médio e alto padrão manteve-se estável nos primeiros cinco meses deste ano quando comparado ao mesmo período de 2022. Diretora da empresa, Nane Brandão não acredita que o segmento esteja passando por dificuldades, mas reconhece que o consumidor anda receoso por conta das taxas de juros.

O portfólio da imobiliária hoje conta com 40% dos imóveis no segmento médio e alto padrão e 60% no Minha Casa Minha Vida. A distribuição é muito semelhante ao histórico de lançamentos do mercado soteropolitano. Segundo dados da Ademi, cerca de 60% das unidades vendidas em Salvador costumam estar enquadradas no programa. Foi somente neste último semestre que esse cenário se modificou e o índice caiu para 35% dos lançamentos na cidade.

“Em geral, imóveis populares, como os enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, tendem a ter uma demanda maior do que imóveis de médio e alto padrão mesmo. Isso ocorre devido a diversos fatores, como a maior quantidade de unidades lançadas, financiamento e subsídios para imóveis populares, a necessidade de moradia acessível para a população de baixa renda e a política habitacional do governo”, explica Nane.

Na Imob, já houve um aumento de cerca de 30% nas vendas de imóveis do Minha Casa Minha Vida, mas, de acordo com a diretora, isso só ocorreu alguns meses após o anúncio das novas regras. Agora, a expectativa para esse segmento é que, com os lançamentos previstos para 2023 e os consumidores mais informados sobre as mudanças do programa, ele seja responsável por aumentar cerca de 20% do volume total de venda da imobiliária.