Reforma tributária pode encarecer aluguéis e impactar setor imobiliário

A reforma tributária, ainda em regulamentação no País, promete simplificar o sistema de impostos no Brasil, mas levanta uma dúvida incômoda para milhões de brasileiros: o aluguel vai ficar mais caro?A resposta, segundo especialistas, é que sim, e não apenas para inquilinos, mas também para investidores,incorporadoras e até fundos imobiliários, que terão de repensar suas estratégias diante das mudanças.

O ponto central é a criação do IVA-dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. O novo modelo amplia a base de tributação e atinge operações antes fora do radar, como a locação de imóveis. Isso significa que contratos intermediados por imobiliárias, hoje tributados em 3,65% de PIS/Cofins, podem passar a ser taxados em 10,6%, quase o triplo.

Na prática, um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, teria sua carga tributária elevada de R$ 73 para R$ 169,60, segundo cálculos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

“É um aumento expressivo, mas a forma como será repassado ao consumidor vai depender também do equilíbrio entre oferta e demanda. Se o mercado não absorver, parte do custo pode ficar com proprietários e imobiliárias”, avalia Ubirajara Guimarães, advogado especialista em negociações imobiliárias e conselheiro do Creci.

O impacto não se limita às empresas. Pessoas físicas que possuem mais de três imóveis e recebem acima de R$ 240 mil por ano em aluguéis também passarão a recolher IBS e CBS, além do Imposto de Renda já existente. Para a advogada tributarista Andressa Sehn da Costa, trata-se de uma mudança estrutural que vai atingir desde grandes investidores até pequenos proprietários que dependem do aluguel como complemento de renda.

“Em alguns casos, a carga tributária pode chegar perto de 27%. Isso preocupa especialmente os aposentados e famílias que veem na locação uma fonte de estabilidade financeira”, alerta Sehn.

A advogada destaca ainda que medidas de alívio, como o redutor de R$ 400 sobre o valor do aluguel e o desconto de 70% na alíquota, têm efeito limitado. “Esses mecanismos evitam um choque imediato em imóveis populares, mas não resolvem a complexidade do novo regime”, acrescenta.

Os especialistas apontam que o aumento da tributação também pode desestimular investimentos no setor, sobretudo em nichos como locação por temporada, bastante impulsionados por plataformas digitais.

“Os investidores que alugam por Airbnb, por exemplo, terão tributação equiparada à hotelaria. Isso pode reduzir a atratividade desse mercado”, diz Ubirajara Guimarães.

Outro ponto sensível é a necessidade de regularização de contratos já em vigor até dezembro de 2025. Quem não se adequar ao novo modelo poderá perder o direito a alíquotas reduzidas durante o período de transição e enfrentar a cobrança integral, que pode ultrapassar os 26%.

Impactos

Para Sehn, a falta de clareza em algumas regras pode abrir espaço para judicialização. “O segmento imobiliário é muito regulado, e lacunas na legislação tendem a gerar disputas na Justiça”, afirma.

Embora a discussão sobre aluguéis seja a mais imediata, os efeitos da reforma tributária são mais amplos. Marina Venegas, especialista em direito tributário e sócia do escritório BTLAW, lembra que operações como compra e venda de imóveis também passarão a ser alcançadas pelo novo imposto.

“Hoje, o setor imobiliário em geral não apura créditos e débitos, porque ICMS não incide sobre essas operações e PIS/Cofins têm regime cumulativo. Isso muda bastante como IBS e a CBS, que são não cumulativos. A partir de agora, entender o regime de fornecedores será crucial para preservar margens”, explica.

Ela chama atenção para os fundos de investimento imobiliário (FIIs), que permanecem fora do grupo de contribuintes do IBS e da CBS após decisão do Congresso, mas ainda enfrentam indefinições regulatórias. “Há um cenário de insegurança. É preciso clareza sobre a possibilidade de adesão ao regime regular e sobre as regras específicas para os fundos”, completa.

Entre 2026 e 2032, o País conviverá com dois sistemas tributários ao mesmo tempo. Nesse período, PIS e Cofins serão substituídos gradualmente pela CBS, enquanto ICMS e ISS darão lugar ao IBS apenas em 2033.

Para Venegas, será como “fazer uma grande obra em casa enquanto ainda mora mos nela”: haverá custos adicionais, necessidade de revisão de preços e renegociação com fornecedores.

Na prática, empresas e investidores precisarão revisar contratos,mapear fornecedores, prever cláusulas de reajuste e adotar controles mais rigorosos. Cláusulas de formação de preço, compliance tributário e resolução de conflitos ganham prioridade nesse processo.

Apesar da promessa de simplificação, a reforma chega a um setor já pressionado por altos custos, déficit habitacional e juros ainda elevados.

A grande questão, segundo especialistas, é como equilibrar a necessidade de arrecadação do Estado com a garantia de acesso à moradia. “O risco é que, sem medidas mais robustas de mitigação, o consumidor final seja o elo mais fragilizado, pagando aluguéis cada vez mais altos”, resume Andressa Sehn.