Salvador é melhor cidade para investir em imóvel comercial de locação

Após atravessar um período marcado pelo isolamento social da pandemia, a popularização do home office e o fortalecimento do e-commerce, o segmento dos imóveis comerciais vem se recuperando. E, em Salvado r especificamente, investir nesse tipo de bem tem sido um bom negócio. Uma pesquisa realizada pelo instituto Fipezap indicou que, entre as dez cidades brasileiras estudadas, a capital baiana é a que apresenta melhor rentabilidade para os investidores que desejam posteriormente obter renda com a locação.

A economista do Fipezap, Larissa Gonçalves, explica que isso acontece porque enquanto o preço de compra dos imóveis comerciais em Salvador segue em deflação, com uma queda de 2,05% nos últimos 12 meses, o valor de locação teve uma valorização de 11,14% no mesmo período. “O resultado é um retorno médio de 9,45% ao ano, muito maior do que nas outras cidades”, diz. Em Campinas e São Paulo , segundo e terceiro colocados respectivamente, os índices são de 7,56% e 6,34%. É como se um imóvel adquirido por R$ 100 mil em Salvador rendesse ao seu comprador R$ 9,45 mil por ano ao ser colocado para alugar. Já em Campinas e São Paulo, o retorno seria de R$ 7,56 mil e R$ 6,35 mil respectivamente. Esses números da pesquisa, no entanto, não são válidos para escritórios, se limitam às lojas de até 200 metros quadrados.

Segundo a economista, os dados do índice Fipezap mostram uma recuperação no mercado de locação de imóveis comerciais desde julho do ano passado, “com uma aceleração notável na valorização do preço por metro quadrado”. A explicação para esse aumento está, de acordo com Larissa, na retomada do trabalho após o período pandêmico e no aumento da demanda durante os últimos meses. Em Salvador, a média de locação no mês de outubro foi R$ 38,70/m², valor que ainda fica abaixo, por exemplo, de São Paulo (R$ 50,50), Rio de Janeiro (R$ 42,08) e Florianópolis (R$ 40,71).

Já a média de preço para compra deste tipo de imóvel em Salvador é de R$ 4.954/m², o menor entre as cidades pesquisadas e muito abaixo das primeiras colocadas, São Paulo (R$ 10.005/m²) e Rio de Janeiro (R$ 8.388/m²).

Integrante do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Ederson Galeno não enxerga esse movimento de forma homogênea pela cidade. Para ele, algumas localidades de Salvador ainda enfrentam dificuldades para elevar o retorno do investimento neste tipo de imóvel. Em contrapartida, outras têm proporcionado um retorno expressivo e “inimaginável há alguns anos”. Ele cita como exemplo um imóvel comprado no bairro da Boca do Rio por R$ 1 milhão e que hoje rende mensalmente R$ 10 mil com a locação.

“Hoje, dependendo da localidade, temos um retorno de 0,8% ao mês, que no ano dá aproximadamente o índice da pesquisa. O aluguel, durante décadas, se tivesse um retorno de 0,5% ao mês, que é o retorno de um investimento conservador, como uma poupança, já estava bom. Isso porque, um imóvel alugado, ele ainda vai se valorizar, a médio e longo prazo. E a alta dos juros para o proprietário é positiva, porque pode influenciar nos reajustes anuais”, afirma.

Entre os bairros pesquisados pelo Fipezap, Pernambués se destaca no preço de venda de imóveis comerciais. Em outubro, a média foi de R$ 6.380/m², o mais caro, à frente até mesmo de localidades como Ondina (R$ 6.229/m²), Caminho das Árvores (R$ 5.595/m²) e Pituba (R$ 5.354/m²). Mas o valor de locação no bairro também não fica muito atrás, é o terceiro maior, com uma média de R$ 47,40/m².

Bairros populares

Segundo Ederson, Pernambués chama atenção por ter um comércio pujante e poucas opções de imóveis. “São algumas unidades autônomas, outras que eram moradias e se tornaram comércio, por isso o metro quadrado realmente é mais caro”, explica.

Com aproximadamente 25 imóveis comerciais em seu portfólio, o corretor Robson Silva revela que tem percebido que bairros populares, como Pernambués, vem se transformando em bons negócios quando o assunto é investimento em imóvel comercial. Liberdade, Caminho de Areia, Ribeira são alguns outros exemplos citados pelo corretor.

“A maioria dos nossos compradores hoje é investidor. Compram imóveis comerciais para alugar. Um exemplo, que nós inclusive administramos, é um imóvel comprado por R$ 240 mil em Caminho de Areia, que hoje é alugado por R$ 4,5 mil para um consultório odontológico. Tínhamos também um galpão na Cidade Baixa, com 450 m², que foi alugado em 15 dias. Tivemos um aquecimento muito grande neste segmento em 2023”, avalia o corretor.

Mas, ainda assim, Robson acredita que o mercado não conseguiu recuperar todas as perdas da pandemia e ainda deve crescer mais em 2024. Sócio do Grupo MTV, uma imobiliária especializada em imóveis comerciais, Dimitri Tavares considera o período pandêmico, entre 2020 e início de 2022, o pior momento para o segmento. No período ele chegou a ter um índice de vacância de 20%, agora conseguiu reduzi-lo pela metade.

Para Dimitri, este é um momento propício para investir em imóveis comerciais. Principalmente porque, com as quedas da Selic, os investimentos financeiros devem se tornar menos atrativos e os imóveis garantem mais segurança, aponta ele. Mas essa rentabilidade nesse segmento pode ser explicada também, segundo Dimitri, pelo comportamento dos proprietários.

“Qualquer proprietário tende a ser muito mais conservador na venda do que na locação, porque a venda é um tiro só, já o aluguel é algo que pode mudar conforme o mercado”, explica.

Os bairros da Graça, Pituba e Ondina são os destaques, na avaliação de Dimitri. Na venda, as médias de preços deles são: R$ 4.984/m², R$ 6.229/m² e R$ 5.354/m² respectivamente. Já na locação, a média é de aproximadamente R$ 41/m², com exceção da Graça que não aparece nesta categoria levantada pela Fipezap.

“A Graça, em especial, sempre tem uma demanda grande por imóveis comerciais e, quando tem disponível, sai muito rápido. Isso porque é um local com oferta reduzida e muito valorizado. Pituba e Ondina, acredito que só tenho um imóvel vazio, também têm com escassez de terrenos e boas performances, mas não se compara à Graça”, aponta.

Em bairros turísticos, como o caso da própria Ondina e da Barra, o retorno, segundo o conselheiro do Creci, pode não ser o mesmo dos bairros populares com comércio forte. A explicação, segundo Ederson, é porque nestes locais o valor de compra costuma ser mais elevado, levando em consideração a infraestrutura e o fluxo de pessoas que o local desfruta. “Nesses bairros mais urbanizados e turísticos, o valor do aluguel não vai ter a mesma elasticidade, não vai chegar a um retorno de 0,6% ao mês. O entorno do imóvel faz com que a venda se valorize ou não”, afirma.