Um imóvel já pode ser garantia em mais de uma operação de crédito

Em dezembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou a regulamentação que permite o uso de um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário. Essa medida, prevista no novo Marco Legal das Garantias, sancionado em outubro de 2023, aguardava a normatização do órgão para entrar em vigor. Com a nova legislação, proprietários poderão utilizar um imóvel como garantia para múltiplos financiamentos simultaneamente, desde que possuam mais de uma propriedade. A lei proíbe, no entanto, o uso do único imóvel da família como garantia para créditos múltiplos, protegendo os cidadãos de perderem a residência principal em caso de inadimplência.

Antes da aprovação, um imóvel só podia ser utilizado como garantia em uma única operação de crédito, mesmo que o valor financiado fosse inferior ao valor total do bem. Agora, a diferença entre o valor do crédito contratado e o do imóvel poderá ser utilizada em novas operações, desde que todas sejam realizadas na mesma instituição financeira. Por exemplo, no caso de um imóvel avaliado em R$ 300 mil sendo usado para garantir um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil restantes ficavam bloqueados até a quitação total da dívida. Se a dívida não fosse quitada e o imóvel fosse leiloado, o excedente financeiro só poderia ser utilizado após o encerramento do processo. Com a mudança, os R$ 250 mil disponíveis podem ser empregados em novos contratos, comprometendo o valor integral da propriedade. A norma impede, entretanto, que um mesmo imóvel seja usado como garantia em instituições financeiras diferentes.

Conforme as novas diretrizes, caso um imóvel seja utilizado como garantia em múltiplos contratos, a soma do valor da nova operação com os saldos devedores das operações anteriores não pode ultrapassar o limite estabelecido pela cota de crédito predominante. Além disso, os contratos de crédito subsequentes poderão ter condições distintas, como taxas de juros, formas de amortização e critérios de atualização monetária, em relação à operação original.

No caso de empréstimos para pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, as instituições financeiras poderão exigir a contratação de seguros que cubram riscos como morte, invalidez permanente e danos à propriedade. O Banco Central destacou que essa medida visa dar mais segurança ao compartilhamento de garantias, especialmente em situações de sinistro. A instituição explicou, em nota, que as organizações financeiras devem oferecer flexibilidade para os mutuários escolherem a apólice de seguro que melhor atenda às suas necessidades, respeitando as mesmas regras aplicáveis aos financiamentos habitacionais. O BC também afirmou que as mudanças criam condições mais favoráveis para otimizar o uso de imóveis como ativos, beneficiando tanto os devedores quanto os credores. A medida tem potencial para impulsionar o crédito imobiliário, especialmente para pessoas físicas, sem comprometer a solidez das regras aplicáveis às operações do setor.

Compra e venda

“Consumidores e empresas terão mais facilidade para obter crédito, o que pode impulsionar reformas, investimentos ou aquisições de novos bens. Com a maior possibilidade de circulação de crédito, o setor imobiliário pode se tornar mais dinâmico, beneficiando principalmente as operações de compra e venda. Além disso, bancos e outras instituições financeiras devem oferecer condições mais atrativas, como taxas de juros mais competitivas, para captar esses clientes”, explica o advogado Diogo Oliveira, sócio do Oliveira e Rodrigues Advogados Associados. Ele ressalta, no entanto, que é essencial monitorar o potencial aumento de endividamento, especialmente entre consumidores que possam comprometer sua capacidade de pagamento. “Essa medida pode ser vantajosa, mas exige responsabilidade e planejamento para que o consumidor não coloque em risco o bem mais valioso: o imóvel”, alerta.

Nesse sentido, o também advogado Hugo Carvalho, especialista em Direito Imobiliário, recomenda cautela redobrada. Entre os principais cuidados, quem solicita o financiamento deve avaliar detalhadamente sua condição financeira, projetando a quitação das parcelas em longo prazo, já que a inadimplência pode acarretar a perda do imóvel. “É fundamental entender que o somatório das operações não pode ultrapassar o limite máximo definido pela regulamentação e pela avaliação do imóvel. Logo, convém o consumidor buscar informações precisas junto às instituições financeiras sobre qual parcela do valor do bem já foi comprometida”, acrescenta.

Antes de firmar novas operações, os advogados recomendam a leitura atenta das cláusulas contratuais, incluindo as condições de reajuste do saldo devedor (por índice de preços ou pela remuneração básica da poupança) e as modalidades de seguro exigidas. “Esses pontos impactam diretamente o valor final a ser pago”, afirma Oliveira.

Os especialistas também aconselham contar com a orientação de advogados ou consultores financeiros para conferir se a operação está bem estruturada e se a taxa de juros, prazos e demais encargos são compatíveis com o mercado e com a própria capacidade econômica do consumidor. “Em suma, embora a nova resolução crie alternativas vantajosas para quem precisa de crédito adicional, o consumidor deve ter ciência de que o imóvel dado em garantia permanece suscetível à execução em caso de inadimplência, o que requer planejamento financeiro robusto e diligência no cumprimento dos contratos”, diz Carvalho.