Você compraria imóvel sem ler isso antes? O alerta para direito essencial

O distrato imobiliário, mecanismo que permite a rescisão do contrato de compra e venda de imóveis, tornou-se um tema central para o mercado brasileiro nos últimos anos. Em meio à alta dos juros, dificuldades financeiras de compradores e atrasos na entrega de empreendimentos, o assunto movimenta tribunais, construtoras e famílias em todo o país. A promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, buscou dar mais clareza às regras, mas a aplicação prática ainda gera dúvidas e disputas.

A lei estabeleceu critérios objetivos para a devolução dos valores pagos. Quando o comprador desiste por vontade própria, a construtora pode reter até 25% do montante investido — ou até 50% nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Já quando a rescisão ocorre por falha da construtora, como atrasos superiores a 180 dias na entrega, o entendimento consolidado é de devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de possíveis indenizações.

Segundo a advogada Verônica Albuquerque, especialista em Direito Imobiliário, os principais motivos para o distrato ainda são a inadimplência e a incapacidade de o comprador honrar os compromissos assumidos. “Vício construtivo se resolve, o problema maior é quando o consumidor não consegue pagar as parcelas do financiamento. Nesses casos, o distrato vira a saída mais viável”, explica.

Já para Carlos Onofre, presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI), há um perfil crescente de investidores que desistem do contrato quando não conseguem repassar o imóvel adquirido na planta. “Muitos compram como oportunidade de investimento, mas, sem conseguir revender, optam pelo distrato”, aponta.

Os especialistas são unânimes em destacar que, quando a culpa é da construtora, a Justiça assegura a devolução total ao comprador. “Além de receber o valor integral, em alguns casos ainda há direito a indenização por danos materiais ou morais”, afirma Albuquerque. Onofre reforça que os tribunais têm sido firmes em reconhecer que atrasos acima do prazo de tolerância de 180 dias configuram falha da incorporadora.

Já nos casos em que a desistência parte do consumidor, a jurisprudência varia. Embora a lei fixe parâmetros de 25% ou 50% de retenção, na prática muitos juízes aplicam percentuais entre 10% e 30%, avaliando caso a caso. Para Albuquerque, as cláusulas contratuais ainda são bastante abusivas. “Na prática, o consumidor assina contratos de adesão, sem margem de negociação, e muitas vezes sai perdendo. O ideal é tentar resolver de forma extrajudicial e, não sendo possível, buscar a Justiça”, recomenda.

Entre as cláusulas mais questionadas, Onofre cita prazos de tolerância excessivos e multas altas por atraso no pagamento. “Os tribunais superiores entendem que o prazo de 180 dias já contempla casos fortuitos ou de força maior. Multas acima de 2% também são consideradas abusivas”, observa.

Os especialistas acrescentam que a falta de transparência ainda é um problema recorrente. “Muitos contratos trazem cláusulas confusas ou omitem informações estratégicas. Isso fragiliza o consumidor, que só percebe as dificuldades quando precisa rescindir o contrato”, explica Albuquerque.

Uma das inovações trazidas pela Lei do Distrato foi a obrigatoriedade de um quadro-resumo nos contratos, destacando prazos, multas, índices de correção e as consequências do distrato. Para Onofre, essa medida representou um avanço. “Antes, os contratos eram longos, cheios de juridiquês e incompreensíveis para o cidadão comum. O quadro-resumo ajuda a dar clareza.” Albuquerque, contudo, pondera: “Essa informação mais clara ajuda, mas não é garantia. Ainda há espaço para contratos com redações tendenciosas e pouco acessíveis.”

Atenção redobrada

Diante das armadilhas, os especialistas recomendam atenção redobrada antes de fechar negócio. “O consumidor deve guardar todo material de publicidade, trocas de e-mails e correspondências. Isso pode ser usado como prova em eventual disputa. Mas, acima de tudo, deve consultar um advogado antes de assinar, para entender exatamente quais são suas obrigações”, alerta a advogada.

Onofre acrescenta cuidados práticos: verificar se o empreendimento na planta possui registro de incorporação, pedir a certidão de matrícula do imóvel e analisar a convenção de condomínio. “É comum alguém comprar pensando em alugar por temporada e descobrir depois que a convenção veda essa prática”, exemplifica.

Apesar das disputas, a Lei do Distrato trouxe maior previsibilidade para o mercado. Incorporadoras passaram a estruturar contratos de forma mais clara, enquanto consumidores conquistaram maior proteção contra perdas desproporcionais. Para Robert Beserra, advogado e professor de Direito Imobiliário, o distrato deixou de ser uma ferramenta de exceção para se tornar uma realidade regulada, respaldada pela lei e pelos tribunais. “O mercado caminha para um modelo em que transparência contratual e respeito ao consumidor são centrais”, afirma.