Aluguel 10% mais caro leva reajuste à mesa de negociação

Quem é inquilino se deparou com uma boa notícia nesta semana. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que é o indicador utilizado no reajuste dos aluguéis, teve uma queda neste mês de julho, ficando em 0,21%, após ter registrado alta de 0,59% no mês anterior. Esse é o menor patamar desde novembro de 2021. Apesar disso, o acumulado dos últimos 12 meses fechou em 10,08% e permanece pesando no orçamento das famílias. A saída encontrada por inquilinos, proprietários e administradores de imóveis tem sido negociar esse reajuste.

O acumulado dos últimos 12 meses é justamente o que vai incidir nos reajustes dos contratos, por isso, apesar da queda neste mês de julho, as consecutivas altas dos meses de 2021 ainda estão impactando no bolso dos inquilinos. Quem explica isso é o diretor Pedagógico do Conselho Regional de Corretores (Creci), Noel Silva.

Para se ter uma ideia, o acumulado do ano passado ficou em 17,78%. Os contratos que, por exemplo, fizeram aniversário em julho do ano passado sofreram um reajuste de 33,8%. Silva não tem dúvida de que isso tem afetado o mercado de locação, mas, de acordo com ele, inquilinos, proprietários e administradores de imóveis têm se tornado, cada vez mais, adeptos da negociação. Assim, o reajuste acaba, muitas vezes, sendo parcelado, postergado ou até sofrendo um desconto.

“As pessoas despertaram a consciência de que é necessário negociar, porque os valores estão bons e, muitas vezes, até acima do mercado. Isso significa que, se o inquilino, depois de pagar todos os reajustes, for buscar um outro imóvel na região, com características semelhantes, ele pode encontrar valores abaixo do que está pagando. Por isso, temos uma taxa de cerca de 80% das propostas de negociação sendo aceitas”, explica Silva.

O designer gráfico José Elias Nery está atento a essas variações nos índices de reajuste. Apesar do seu contrato de locação vencer apenas no início do ano que vem, ele já está preocupado e avalia tentar negociar, mais uma vez, com a proprietária do imóvel onde mora.

Isso porque, no início da pandemia da Covid-19, ele já tinha precisado recorrer a uma boa conversa e uma negociação. “Conversei com a proprietária, expliquei minha situação financeira naquele momento e ela acabou mantendo o valor de R$ 750, que era o que eu já pagava. Mas já imagino que no próximo contrato ela vai precisar aumentar e, diante dessa inflação que estamos tendo, compreendo o lado dela, mas também tenho receio de acabar ficando muito pesado para mim”, conta.

Preocupado, Nery já faz as contas. Levando em consideração o IGP-M, se o contrato dele fizesse aniversário neste mês de julho, o aluguel passaria a custar cerca de R$ 825. Ele, no entanto, acredita que o reajuste deve ser de R$ 50, como já era acordado nos outros anos. Ainda assim, quando somado com IPTU, o condomínio e as taxas extras, o custo com moradia vai representar mais de 30% da renda do designer gráfico.

Após oito anos no mesmo imóvel, ele reconhece que terá dificuldades de encontrar um outro apartamento na mesma região, mas, para ele, o valor do aluguel ainda é a principal condição para continuar com o imóvel. “Para mim, o ideal é que o aluguel custe em torno de 20% da minha renda, por isso já estou analisando os valores dos imóveis na região onde moro e já imaginando que pode ser preciso mudar de bairro ou até dividir o apartamento com um amigo”, explica.

O diretor de Condomínios e Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, acredita que os índices de reajuste estão voltando a equilibrar e a expectativa é que melhorem ainda mais. Ainda assim, para ele, o atual cenário do mercado de locação de imóveis já é positivo.

“Um dos motivos são as altas taxas de juros dos bancos. O crédito deixou de ser atrativo e isso faz com que um público que procurava por um financiamento imobiliário acabe migrando para a locação. Até mesmo a taxa de inadimplência, que durante o pico da pandemia chegou a 12%, hoje voltou ao índice pré-pandemia de 3%. Então temos um cenário positivo”, explica.

Imóvel comercial

Borges, no entanto, destaca o mercado de locação de imóveis comerciais. Para ele, esse segmento ainda enfrenta dificuldades, “uma vez que muitos negócios estão tentando se recuperar e ainda enfrentando os reflexos que ficaram de uma economia em crise”.

Para o inquilino que, assim como Nery, está preocupado com o reajuste do aluguel, a orientação do diretor da Abadi é que analise os imóveis da região onde mora, compare os valores e tente negociar com o proprietário. Para ele, o momento é o mais favorável possível para negociações. Foi justamente o que buscou fazer o corretor e administrador de imóveis Gerson Bulhosa.

Com uma carteira de 75 clientes na área de administração, ele mediou a negociação entre inquilinos e proprietários, chegando a conseguir manter contratos sem reajuste e até concedendo, em muitos casos, um desconto de 20% na taxa de administração.

“Em situações como essa, todo mundo perde um pouquinho. Então, para que o administrador não perca o cliente, o inquilino não perca o imóvel e o proprietário não perca aquela renda por um tempo, nós recorremos à negociação. A maioria das pessoas compreende. De 70 proprietários, apenas dois questionaram”, afirma o administrador de imóveis.

Entre as medidas para aliviar o peso do reajuste no orçamento do inquilino, Gerson adotou em seus contratos o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que desde abril de 2018 só esteve acima do IGP-M em maio deste ano. Para isso, o administrador explica que foi preciso adicionar um aditivo aos contratos de locação, especificando que, após acordo entre as duas partes, o indexador do reajuste passou a ser o indicador oficial da inflação no país. Como a expectativa do corretor é que o índice volte ao patamar pré-pandemia nos próximos meses, os clientes do administrador já estão cientes que o IPCA será utilizado apenas até o mês de setembro, depois disso volta a ser considerado o IGP-M. Até então, a escalada do indicador (IGP-M) desde o começo da pandemia já rendeu a Gerson a devolução de 10% dos imóveis de sua carteira e dois casos de inadimplência que precisaram ser judicializados.