Bahia é o quarto estado com mais investimentos em multipropriedades

O mercado de multipropriedades – empreendimentos imobiliários em que várias pessoas compartilham a propriedade de uma unidade de tempo em um determinado imóvel – chegou a R$ 79,5 bilhões em 2023. De acordo com o mais recente levantamento da consultoria imobiliária Caio Calfat, o número representa um aumento de 33% comparado com o ano anterior, quando o setor movimentou R$ 59,9 bilhões.

A Bahia ocupa o quarto lugar em investimentos no setor, atrás do Rio Grande do Sul, Goiás, Paraná e São Paulo. Com mais de mil quilômetros de faixa litorânea, o potencial turístico do estado é o principal atrativo.

“Os investimentos se concentram no litoral devido à alta demanda por propriedades de férias”, comenta Wendell Leonardo, advogado imobiliarista e corretor imobiliário. “Apesar de ser um conceito ainda pouco conhecido, o mercado de multipropriedade na Bahia vem se desenvolvendo especialmente em destinos como Salvador, Porto Seguro e Ilha de Itaparica”, acrescenta.

Rafael Delgado, chefe de operações e implantações da Livá, que administra o Vivant Ecobeach, em Barra Grande, afirma que a multipropriedade é “um viabilizador de empreendimentos” no país ao servir como uma “garantia de férias” para os compradores. “É um bem escriturado como um apartamento convencional, mas você dedica parte da sua renda para assegurar as férias e o lazer da sua família”, explica.

Além de 48 unidades no hotel, o Vivant Ecobeach conta com 28 apartamentos e bangalôs no modelo de multipropriedade. Cada um é fracionado em 26 partes, com direito a 14 dias de uso por ano. O valor da cota é de R$ 69,9 mil, que podem ser financiados em até 180 meses junto à própria construtora.

A modalidade, instituída por lei em 2018, permite quatro usos por parte do comprador: o usufruto pessoal e familiar do local; o empréstimo a terceiros, como convidados; o intercâmbio de destinos, quando você disponibiliza seus dias no imóvel em troca de hospedagem em outro lugar, e a locação por intermédio da administradora da operação.

“O comprador paga exatamente o que ele consome e não precisa se preocupar com a manutenção do imóvel, já que ele é administrado pela rede hoteleira”, diz Caio Calfat. O especialista comenta que, quando esse mercado surgiu no Brasil, há cerca de 10 anos, as multipropriedades eram procuradas quase exclusivamente por famílias de alto poder aquisitivo e com filhos. Hoje, há perfis de casais de meia idade e idosos e uma oferta de empreendimentos para quase todas as faixas de renda. “Existe um fator aspiracional. Os compradores da classe B, por exemplo, adquirem a fração de um imóvel que é melhor do que aquele onde eles moram.”

Vantagens e riscos

Além da possibilidade de garantir as férias com pé na areia e com custos compartilhados, Sergio Carmi, diretor comercial do Amazon Parques & Resorts, argumenta que o potencial de valorização do empreendimento é outra vantagem da multipropriedade. “Essa valorização é ainda maior no litoral, especialmente em áreas turísticas bem desenvolvidas. Isso pode oferecer retornos financeiros significativos ao longo do tempo, à medida que a demanda por acomodações de férias aumenta e os preços sobem”, avalia.

Entre os pontos sensíveis desse tipo de investimento, Carmi aponta os possíveis conflitos de uso entre os co-proprietários. No caso de inadimplência, no entanto, a responsabilidade é individual, não recai sobre os demais. O especialista também explica que vender ou transferir o imóvel pode ser uma tarefa complicada. “Nem sempre é fácil encontrar compradores dispostos a adquirir uma fração de propriedade, e o processo de transferência pode envolver taxas e burocracias adicionais”, diz.

Para mitigar esses riscos, ele orienta que se estabeleçam acordos claros e detalhados desde o início, abordando questões como uso compartilhado, responsabilidades financeiras, manutenção e gestão da propriedade.

Outra dificuldade é que não existe financiamento para esse tipo de empreendimento. “É um investimento que exige planejamento, pesquisa e análise extremamente cuidadosa antes de se comprometer financeiramente. É preciso, acima de tudo, estar atento aos termos do contrato, assegurando que esteja de acordo com as expectativas do investidor”, orienta Claudio Cunha, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-BA).

Quem quer dividir a propriedade com menos pessoas pode apostar no modelo de sociedade patrimonial, impulsionado no Brasil pela MyDoor, proprietária da Casa Nampur, em Arraial D'Ajuda. Enquanto a multipropriedade é focada em hotelaria e férias, oferecendo principalmente quartos de hotel, esse modelo é ofertado como segunda residência e oferece casas ou apartamentos de luxo com no mínimo dois e, no máximo, oito sócios. Na multipropriedade, pode haver até 56 proprietários.

“Para cada imóvel, é criada uma empresa específica, e vendemos a participação nessa empresa. Nós cuidados da agenda da casa, além da gestão, decoração e manutenção.”, explica o CEO da MyDoor. Em destinos como Praia do Forte e Trancoso, as cotas das mansões de praia da marca vão de R$ 425 mil a R$ 1,8 milhão — no caso do combo de casa com barco compartilhado. O preço de todo o conforto e comodidade que o dinheiro pode comprar.