Controle da inadimplência deve ser feito logo no início do ano

Início de ano, para muitos moradores, é sinal de férias, viagem, festas e também uma série de despesas típicas desse período. O reflexo de todo esse movimento pode atingir o índice de inadimplência nos condomínios. Por isso, síndicos e administradores já começam o ano lançando mão de estratégias para tentar controlar o número de devedores em uma época considerada crucial para o orçamento do restante do ano.

Fundador do CondoConta, banco exclusivo para condomínios, Rodrigo Della Rocca não tem dúvida de que, durante o período de férias, ocorre um aumento na taxa de inadimplência. Para ele, isso está relacionado principalmente à ausência dos moradores que viajam e acabam esquecendo o pagamento, ou que priorizam destinar a renda para o lazer (viagens).

Esse cenário pode ainda ser alimentado por outros fatores, que, segundo Della Rocca, costumam contribuir para a inadimplência. Como desemprego, redução da renda e descontrole financeiro dos moradores. Além disso, coincidir com os períodos de pagamento de impostos fixos, como o IPTU, também pode ter um reflexo no aumento da inadimplência nos condomínios.

No ano passado, por exemplo, o índice de inadimplência, que fechou 2022 em 17%, saltou para 23% no primeiro semestre, segundo dados da uCondo, que é um software de gerenciamento de condomínios da Condo. A estimativa é que o ano tenha fechado com uma média de 25% de inadimplência.

O fundador do CondoConta chama atenção para o desequilíbrio que um crescimento na inadimplência neste período pode causar no orçamento condominial do restante do ano.

“Pode causar uma variabilidade no orçamento previsto no planejamento financeiro. Dessa forma, a saúde financeira do condomínio fica instável e pouco previsível. O que pode dificultar na execução de melhorias, obras e até mesmo no pagamento de contas ordinárias”, alerta.

Priscila Sant’Anna é síndica de cinco condomínios de médio e grande porte em Salvador e tem acompanhado esse crescimento da inadimplência no início do ano. De acordo com ela, após janeiro, as taxas em aberto voltam ao patamar normal e nos meses de abril e junho saltam novamente.

“Sempre em período festivo temos um alto índice de inadimplência”, revela a síndica profissional. “Devido às férias escolares, compra de material escolar, matrícula escolar, pagamento de IPTU, compras natalinas. São muitos fatores para ter um grande aumento no índice de inadimplência neste período”, pontua.

Em paralelo a esses gastos dos moradores, há também no início de ano um salto nas despesas do condomínio, que são diretamente impactadas por essa variação da inadimplência. Priscila cita, por exemplo, reajustes salariais dos funcionários e um crescimento no consumo de água e energia elétrica nas áreas comuns. É possível ainda neste período haver aumentos nos contratos com empresas terceirizadas e nas tarifas de água e luz. Tudo isso eleva os gastos do condomínio justamente em um período em que a arrecadação pode ser menor, ela conta.

“Há um grande risco, nesta época, de, inclusive, não haver pagamento de contas principais, como de água e luz, e isso impactar de forma direta no dia a dia do condomínio”, afirma a síndica.

Valor acessível

Para evitar a inadimplência, o administrador condominial Feliciano de Almeida dá algumas dicas. De acordo com ele, em seu condomínio o índice de inadimplência é zero, inclusive em início de ano. Para ele, é o valor acessível à realidade dos condôminos que contribui para esse patamar. Ele acredita também que a transparência e a apresentação detalhada do que vem sendo feito com a taxa condominial são fundamentais para barrar a inadimplência.

Mas Almeida tem também um aliado: a tecnologia. O condomínio administrado por ele faz uso, com apoio da empresa de contabilidade contratada, de um aplicativo de gestão de cobrança. Nele, o administrador consegue acompanhar, com mais praticidade e em tempo real, todas as mensalidades em aberto de 100% das unidades.

“Antes, se um morador viajava e a fatura acabava ficando em aberto, era mais complicado entrar em contato. Hoje já é mais fácil, já sabemos de forma rápida o que está em aberto, entramos em contato, enviamos o boleto e tudo se resolve mais rapidamente”, conta.

Priscila também tem investido em tecnologia e somado ela aos esforços em campanhas de conscientização. A síndica profissional optou por aplicativos que fazem envio de mensagens para os moradores em dias próximos ao vencimento do boleto.

“Como síndica, faço gestão em cima de cobrança para evitar um acúmulo dela. Outra ótima solução é colocar empresas garantidoras de receita. Algo muito utilizado e de grande valia, principalmente para os condomínios de grande porte e que tiveram subsídio do Minha Casa Minha Vida”, aconselha a síndica, que acredita que em condomínios mais populares a inadimplência costuma ser maior.

Renegociação

Enquanto em determinados condomínios o índice de inadimplência aumenta no início do ano, em outros o movimento é inverso. Há o crescimento, na verdade, de buscas por renegociação de taxas em aberto. Quem tem observado isso é Beatriz Borges e os sócios na Conceito Administração de Condomínios, Carina Gavazzi e Paulo Ferreira.

“Muito embora seja um período de festas e férias, ocorrem inclusive acordos para quitação de passivos com inadimplência. Isso em razão do recebimento do décimo terceiro salário logo no final do ano”, afirma Beatriz.

O grupo é responsável pela administração de mais de cem condomínios no estado. E, apesar das primeiras semanas do ano já terem passado, eles acreditam que síndicos e administradores ainda têm tempo de se preparar para um possível aumento na inadimplência.

“Ainda dá tempo, principalmente considerando que normalmente os condomínios fazem assembleias no início de cada ano para eleição dos gestores e apresentação da previsão orçamentária”, lembra Beatriz.

Ela diz ainda que, dependendo do perfil do condomínio, o número de devedores e os meses em que ele aumenta devem, sim, ser levados em consideração na previsão orçamentária anual.