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Caderno Imobiliário
Em 2023, a Sedur fez 2,5 mil fiscalizações em Salvador
Quase metade das obras fiscalizadas são notificadas por irregularidades
Derrubar uma parede na sala, ampliar o espaço com um novo cômodo e até bater uma laje e fazer um puxadinho. É difícil encontrar um baiano que não conheça alguém que já tenha feito esse tipo de intervenção em um imóvel. Mas essas obras ou reformas nem sempre são vistas com a seriedade e preocupação necessária e acabam, muitas vezes, caindo na irregularidade, sem a documentação e autorização exigida. Só entre janeiro e julho deste ano, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur) realizou cerca de 2.500 fiscalizações em construções de Salvador. Entre elas, mais de 1.200 resultaram em notificações, autos de infração, embargo ou interdição. E esses não são os únicos prejuízos possíveis para os proprietários. Uma obra ou reforma irregular pode também trazer dificuldades na hora da venda do imóvel, além, claro, de risco aos moradores e vizinhança.
Uma dessas 1.200 obras em Salvador foi a construção irregular de cinco andares em um prédio ao lado do Terreiro Casa Branca - Ilê Axé Iá Nassô Ocá, no bairro do Engenho Velho da Federação. Após a denúncia da comunidade e de membros do templo religioso, a Sedur determinou, no início de abril, a demolição do último pavimento da construção, que já havia sido embargada em setembro do ano passado por causa da ausência do alvará de construção.
Para o proprietário de uma obra irregular, as sanções possíveis vão desde receber uma advertência ou multa até ter a obra embargada ou interditada com apreensão do material de construção. Quem explica isso é o Coordenador de fiscalização da Sedur, Everaldo Freitas. De acordo com ele, em último caso, se houver risco para moradores e vizinhos ou a construção ocupar uma área pública, a intervenção pode ser demolida, como aconteceu com o prédio aos fundos do terreiro Casa Branca.
Não é preciso grande complexidade ou cinco andares, como esse prédio, para que a intervenção exija uma alvará. Segundo o coordenador, são as modificações que impactam nas características físicas e técnicas do imóvel que vão necessitar de autorização do órgão público. É o caso, por exemplo, de retirada de paredes, ampliação da área construída e as chamadas obras de verticalização, como lajes e puxadinhos, que são, segundo o coordenador, as denúncias mais frequentes.
Já a advogada especialista em direito imobiliário Fernanda Andrade esclarece que é dispensada a licença para obras mais simples, como impermeabilização de laje, pinturas, revestimento de fachadas, reparos gerais como substituição de piso, instalações elétricas e hidráulicas, execução ou recuperação de calçadas, passeios, muros, tapumes, esquadrias, ar condicionado e nivelamentos de terreno com movimentação de até 50 centímetros de terra.
“Também é importante destacar que, independente da exigência ou não de licença, toda e qualquer obra, pública ou privada, está sujeita à fiscalização pelo órgão municipal. Então é altamente recomendável que as obras sejam sempre acompanhadas por um profissional técnico habilitado”, orienta a advogada.
Documentos e plantas
Os trâmites para obter o alvará de construção hoje são feitos de forma digital. Segundo explica Ferreira, o proprietário deve anexar no portal da Sedur as documentações e as plantas do imóvel, além da Anotação de Responsabilidade Técnica (ARF) do arquiteto ou engenheiro à frente da obra.
Como a maior parte dos imóveis irregulares do país não possui escritura – condição apontada na primeira matéria desta série –, a prefeitura aceita no lugar deste documento a promessa de compra e venda ou a comprovação de pagamento dos últimos cinco anos de IPTU. Mas isso apenas para imóveis com até 100 m² de terreno ou 70 m² de construção, detalha o coordenador de fiscalização da Sedur. A liberação do alvará leva em média uma semana e, após a conclusão da obra, o proprietário precisa ainda emitir o Habite-se do imóvel.
Segundo Freitas, bairros mais populosos, como São Marcos, Pau da Lima, Cajazeiras, costumam ser os campeões na ocorrência desse tipo de irregularidade. “Mas ela atinge também todas as classes e são encontradas em bairros mais nobres, como Barra e Ondina”, relata.
“Nossa cidade já tem uma morfologia propícia para esses chamados puxadinhos, com muitas encostas. As pessoas constroem e acabam sobrecarregando ainda mais aquele terreno. Por isso, a nossa grande preocupação é ter um responsável técnico nessas obras para evitar esses riscos. Já vivenciamos muitos casos de desabamentos, que colocaram em risco a vizinhança”, afirma Freitas.
Presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo da Bahia (CAU-BA), Neilton Dórea acredita que a incidência desse tipo de irregularidade, assim como a ausência de um engenheiro ou arquiteto na obra, está relacionada às questões culturais e socioeconômicas.
“Muitas vezes, falta conhecimento sobre essas necessidades. E, muitas vezes, quando se tem o conhecimento, tem aquele pensamento de evitar custos. Até entre as pessoas que têm recurso. Claro que quem mora em uma periferia, que fez a própria casa, se ele for pensar em contratar um profissional, ele não faz. Mas arquitetura é saúde. Um espaço bem resolvido traz dignidade e saúde. Agora os poderes públicos precisam promover isso para essas pessoas”, afirma.
Dórea cita como exemplo os riscos que a retirada de uma parede pode trazer ao imóvel. “Parece algo simples, mas é preciso prospectar, saber qual a técnica utilizada ali. As pessoas acabam fazendo de um modo totalmente aleatório, mas pode causar uma tragédia”, alerta.
Um quarto ou um andar a mais no imóvel pode ser fator dificultador na hora da venda. Isso se a intervenção não tiver sido averbada na matrícula do bem em um cartório de imóveis. Perito avaliador e presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Nilson Araújo lembra que em casos de financiamento imobiliários, as instituições financeiras enviam um técnico para fazer uma vistoria na casa ou apartamento. É neste momento que, identificando-se alguma mudança na estrutura ou planta, o crédito pode ser bloqueado
Na hora da venda
“Em compras à vista, não há vistoria. O comprador vai adquirir o imóvel com as informações anteriores na matrícula, mas em algum momento vai dar problema. O mercado imobiliário é muito dinâmico, ele logo pode vender ou doar o imóvel e vai precisar mudar”, prevê.
Segundo Araújo, os corretores costumam orientar que os compradores exijam dos proprietários a regularização do imóvel. Para isso, é necessário a emissão e o pagamento de um Documento de Arrecadação Judiciária (DAJ). Em alguns casos, o futuro dono aceita vincular essa averbação ao valor do imóvel, descontando posteriormente no total pago pelo bem. Mas, nesse caso, a orientação do presidente do Creci é que o acordo conste no contrato ou na escritura.
