Estado de conservação deve nortear escolha do imóvel

É comum que ao decidir por mudar de imóvel, em especial investir, o inquilino ou comprador se depare com a questão “devo buscar por um imóvel novo ou usado?”. Como decidir, por exemplo, entre um apartamento recém-entregue, ou com dez, 20, 30, 40, 50 anos?

Independente de tratar-se de uma edificação nova ou antiga, o mais importante ao se levar em consideração essa hora é o estado de conservação da unidade. Segundo os especialistas, a vida útil de uma construção deve ser “indefinida”.

Isso não significa dizer que a atenção com a obra deva ficar em segundo plano. Pelo contrário. Verificar a fachada, se há fissura, rachadura, infiltração; a infraestrutura elétrica, hidráulica, elevadores, vedação e cobertura são algumas das principais dicas.

Diretor no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), Claudio Celino destaca que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabeleceu somente em 2013, prazos mínimos para o desempenho das edificações no país.

“Com o objetivo de nortear quaisquer requisitos na hora de um litígio ou verificação. Uma construção tem cinco anos de garantia, mas vidros, por exemplo, têm um ano; esquadrias, oito anos, se desmembrando em outras normas, que norteia as solicitações de manutenção”, diz.

Ainda de acordo com Celino, como valores mínimos estimados, a norma estabelece 50 anos de duração para a estrutura de uma edificação, ou seja, o esqueleto da obra, ou pilares, vigas, lajes e fundação. Tempo médio de 70 anos; e tempo superior, acima de 75 anos.

“Com boa manutenção, porém, podem durar para sempre”, fala Celino, lembrando das pirâmides do Egito, “com mais de cinco mil anos”, e contrastando com o caso do Edifício Andrea, em Fortaleza, que aos 28 anos colapsou na capital cearense deixando dez mortos, em 2019, após uma intervenção mal-sucedida.

Engenheiro eletricista, Claudio Celino pontua que a legislação de Salvador prevê que prédios residenciais realizem manutenção preventiva a cada cinco anos, e comerciais, empresariais ou corporativos a cada três.

O especialista lembra, contudo, que diferentes moradias devem atender a diferente usuários. Se com elevador ou escada; com ou sem garagem, com um ou mais banheiro. Com vista mar, próximo ao trabalho.

E diz que o maior desafio das residências é mesmo a manutenção. “Manutenção é proporcionalmente cara em relação ao valor do imóvel, e deve ser encarada com naturalidade. Muito síndico ou morador não consegue entender, mas é preciso criar provisão, reserva de dinheiro para isso”, fala.

Ainda segundo ele, a ABNT estabelece noções do que é caro ou barato em se tratando de reforma, e diz que 20% do valor do bem é o mínimo necessário.

Pesquisa encomendada pela startup de moradia QuintoAndar ao instituto Datafolha aponta que a idade média dos imóveis no Brasil é de 25 anos, 24 anos na região Nordeste. Ainda segundo o estudo, 88% dos entrevistados residem em casa, 12% em apartamento, e três em cada dez brasileiros pretendem mudar de lar em até dois anos. Porém, 57% não possuem o devido planejamento financeiro.

Utilização de materiais

De acordo com o gerente de dados da plataforma, Thiago Reis, o levantamento serve para entender a relação do brasileiro com a casa, e ajudar as pessoas na jornada de compra ou aluguel. “A maioria costuma ficar muito tempo na mesma casa por falta de dinheiro. No Nordeste, o índice chega a 77%. Falta planejamento às famílias”.

Coordenador do programa de pós-graduação em arquitetura e urbanismo da Universidade Federal da Bahia (Ufba), o professor Nivaldo Andrade ressalta que “o novo não significa ser melhor”, e chama a atenção para a utilização dos materiais utilizados em uma obra.

Segundo ele, tem imóvel novo que com cinco anos está acabado, principalmente na Orla de Salvador, “que tem uma salinidade muito agressiva, enquanto tem muita construção no centro histórico preservada”. Andrade cita ainda o exemplo do Panteão, em Roma, com mais de dois mil anos de construído e em uso por toda a história, atualmente como igreja ou basílica.

“Depende do material utilizado, do local. A Baía de Todos-os-Santos tem menos salinidade, por exemplo. Existe a questão da manutenção em dia, que é um dos elementos mais importantes de uma edificação. Mas são muitas as variáveis”.

Apesar de reconhecer a busca das empresas por construções mais rápidas e baratas, ele afirma também que “nem sempre os materiais mais novos são piores”. Problema existe, fala o professor, quando materiais são utilizados apenas para baratear custo com a obra.

Ainda de acordo com Andrade, o sistema construtivo pode ser do mais rápido, com utilização de drywall (gesso acartonado), as paredes de uma construção podem ser mais finas que outras, mas que para isso é preciso trabalhar, como exemplo, o tratamento acústico.

Precisando mudar para a região da Graça, bairro central na capital baiana, o professor mesmo conta que escolheu nada menos um dos primeiros prédios construído em Salvador, datado de 1938. Com apartamento no térreo e mais quatro pavimentos, ele fala que no prédio há elevador, mas que ele não chega à garagem.

“Um prédio bem conservado, de uma época em que os edifícios eram construídos por e para as próprias famílias. Para se ter uma ideia, o edifício Oceania, na Barra, veio depois dele (1942). São exemplos de construções bem preservadas, como o edifício Casa do Comércio (avenida Tancredo Neves), uma marca registrada dos anos 1980”.