Margem para negociação de preço de imóvel chega a 5%

Uma passada de olho nos preços dos imóveis anunciados em portais na internet para alugar ou vender e a impressão que se tem é de que estão todos muito além da expectativa. Até porque, em uma primeira análise, os pisos, na maioria das vezes, precisam ser trocados, as paredes pintadas, os armários, senão trocados, reformados –, uma série de intervenções a serem feitas.

De acordo com especialistas ouvidos por A TARDE, esses mesmos valores (anunciados) estão sempre majorados – na casa de 3% a 5% –, como forma de margem para uma negociação, podendo chegar a um desconto inclusive maior. Mas, afinal de contas, como precificar um imóvel, levando-se em conta que há outras questões envolvidas, como a taxa de condomínio, e hoje mais do que nunca o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Para o vice-presidente e diretor de Patrimônio no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci), José Alberto de Vasconcellos Oliveira, as principais variáveis na formação de preço dos ativos devem ser o estado de conservação do bem e a sua localização. José Alberto diz que a maior parte dos valores divulgados são de “face”, devendo haver uma barganha no final.

“Alguns profissionais procuram colocar um valor mais alto, prevendo uma negociação, mas ninguém paga valor de face. Além disso, todo comprador ou inquilino já chega com uma experiência prévia, devido à ampla procura anterior. E nós corretores, por meio de metodologia comparativa, também temos uma análise formada, a partir de muita visita, avaliação, de bairro, rua e prédio. O estado de conservação, se reformou, se tem armário novo”.

Outra forma de se levantar o preço de um imóvel é por meio de calculadoras imobiliárias na internet. Geralmente, as ferramentas utilizam como “base” valores de anúncios coletados na web, sobretudo o dado do “preço médio” do metro quadrado da região. Outros, porém, já atuam com preços efetivamente pagos.

Ainda de acordo com José Alberto, “portais e as calculadoras normalmente fazem comparação entre as ofertas disponíveis, onde (preços) são colocados pouco acima (do valor de mercado) para que possa haver mais margem para negociar”. “A gente trabalha com valores efetivamente realizados, negociados. Ou seja, com base na realidade do mercado e na comparação, com o verdadeiro valor para aquela região”, diz ele.

Plataforma de soluções em gestão para o mercado imobiliário, a Epar anunciou esta semana o lançamento da chamada “Calculimob”. O dispositivo, de uso gratuito, permite saber, em tempo real, o custo com locação de imóveis residenciais ou comerciais.

“Trata-se de uma inovação no setor imobiliário que vai, certamente, ajudar as imobiliárias e também os corretores a crescerem em presença no mercado”, explica o CEO Eduardo Luiz.

Cinco dados

Para chegar ao resultado final, o simulador requer apenas cinco dados: o valor médio dos aluguéis da carteira de locação, o valor do menor aluguel praticado, a taxa de administração, o percentual do primeiro aluguel e o prazo médio dos contratos. Também é necessário informar nome, telefone e e-mail para concluir a solicitação de cálculo. O resultado é enviado no mesmo instante para o endereço eletrônico informado.

Outra novidade lançada pela Epar é uma calculadora que consegue calcular a meta de captação de contratos de locação. Ou seja, por meio do resultado é possível traçar um planejamento para ser executado e alcançar o crescimento esperado, diz o CEO. Para obter a meta, basta preencher a ferramenta no site Calculimob com o número de contratos da carteira atual, a quantidade de meses do contrato de locação, número médio de contratos rescindidos por mês e expectativa média de novas captações que deseja alcançar por mês, além da taxa de conversão, que é o resultado de imóveis que consegue alugar sobre o total das novas captações em expectativa. O resultado com os detalhamentos também é enviado para o e-mail corporativo informado.

Eduardo Luiz explica que, atualmente, muitos profissionais do setor não se dedicam como deveriam para ampliar as captações, pois acabam destinando boa parte do tempo com tarefas administrativas e outras funções aleatórias, o que é considerado, segundo ele, um erro muito comum entre as empresas do setor.

Corretor de imóveis especializado na região de Lauro de Freitas, na Grande Salvador, Anderson Ventin conta que muitas calculadoras digitais trabalham com a média dos valores anunciados nas plataformas, mas que há aquelas que também ponderam preços efetivamente pagos nas transações.

Ainda segundo Ventin, um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) prevê deságil de até 20% no preço final de um imóvel, conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas. Um dos organizadores do “Café Imobiliário Salvador”, que acontece no dia 15 de dezembro, Ventin, contudo, diz que o mais importante na hora de buscar por imóvel e preços adequados, é contar com o suporte de um corretor profissional habilitado no Creci.

“Ao comprar, vender ou alugar sempre busque um corretor de imóveis. A precificação correta é o que vai determinar o sucesso de uma transação. Eu costumo dizer que o consumidor sempre tem o preço bem desenhando na cabeça, pois é talvez o maior interessado no assunto, e vem fazendo diversas buscas. Detalhe: às vezes até pode pagar um pouco acima do preço, mas aí é um caso de paixão”.

A quarta edição do “Café Imobiliário Salvador” acontece de 9h às 18h no Condomínio Mundo Plaza, na avenida Tancredo Neves, na capital baiana. Com o tema “Tendências para o mercado imobiliário em 2023”, as inscrições podem ser feitas na internet.

Entre os assuntos a serem debatidos estão a tokenização do setor, o uso de novas tecnologias –, como o metaverso –, e a “locação sem fiador e sem caução”, com a palestra “Adeus, fiador”.