Número de distratos cresceu 33% no primeiro trimestre

Com a escalada na taxa de juros e da inflação, a imprevisibilidade de comprar um imóvel na planta tem atingido em cheio os consumidores. Compradores que se planejaram para contratar o financiamento imobiliário após a entrega das chaves viram as taxas dispararem e acabaram tendo o distrato como uma solução.

De acordo com dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o número de quebra de contrato de compra de imóveis aumentou 33% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo trimestre do ano passado.

Enquanto nos primeiros três meses de 2021 foram 720 contratos desfeitos, em 2022, neste mesmo período, 1.061 foram destratados, de acordo com a Abrainc.

Os dados levam em consideração apenas imóveis do segmento de médio e alto padrão. A associação aponta a inflação e as altas taxas de juros como os principais responsáveis por esse crescimento.

O diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci), Noel Silva, é mais específico. Para ele, o grande vilão tem sido o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que é o fator acrescido à prestação para que a construtora não tenha que arcar sozinha com inflação do preço dos materiais para a obra.

Só neste mês de junho, o índice variou 0,62%, já no mesmo mês de 2021 o INCC havia subido 0,11%.

“Quem comprou na planta em 2020 comprou em uma realidade, com INCC baixo, ano passado ele disparou. Muita gente tem ficado assustada com as parcelas. Tem casos de pessoas que pagavam R$ 6,5 mil de parcela, e passaram a pagar quase R$ 7,8 mil, uma diferença de 27%. Nem todo mundo consegue encaixar essa diferença no orçamento, então é natural que os distratos aumentem”, explica Silva.

O funcionário público Felipe Gonçalves foi um dos que precisou fazer um distrato no início deste ano. Ele havia comprado um apartamento ainda na planta em Lauro de Freitas, como investimento. Mas, com o passar do tempo, optou por desfazer o contrato.

“Em 2017, eu já tinha comprado outro imóvel, mas foi com um número fixo de parcelas, sem tanta oscilação por mês. Foi algo muito seguro, no sentido financeiro. Dessa vez, segui o plano de parcelamento da construtora, e acaba que existe um série de taxas e impostos. Você acaba contratando uma parcela e, em pouco tempo, você vê que ela vai aumentando dez, 20%. Você compra o imóvel para investimento e, em poucos meses, percebe que aquilo é algo que, na verdade, vai te dar mais prejuízo do que retorno”, conta Gonçalves.

A corretora Stefani Nobre afirma que o crescimento no número de distratos ainda não atingiu o segmento imobiliário econômico, área a que ela se dedica mais. Desde o início do ano, ela já presenciou dois distratos, mas por motivos pessoais.

Busca por alternativas

Um foi por conta de desemprego na família, e o outro por problemas na regulamentação do financiamento. Para Stefani, o INCC acaba tendo um impacto menor na compra deste tipo de imóvel, já que a forma de financiamento do cliente é pelo crédito associativo.

“O cliente assina com o banco antes da entrega das chaves e, com isso, a correção do INCC corre somente sobre o saldo devedor e não sobre o valor total do imóvel, por isso o índice não se torna tão expressivo na aquisição desse tipo de imóvel”, diz.

Apesar disso, a corretora já tem visto em sua área construtoras adotando estratégias para diminuir os números de distratos. Ela cita, por exemplo, empresas que estabelecem uma taxa de juros fixa sobre as parcelas, ao invés do INCC.

Outra alternativa que tem sido adotada é a limitação do Índice Nacional de Custo de Construção, isso significa que, mesmo que a taxa supere o teto determinado pelo contrato, só iria incidir nas parcelas até aquele valor determinado.

Apesar de afirmar ainda não ter percebido aumento no número de contratos desfeitos, o corretor Maurício Ricardo Neiva fala, contudo, que tem visto este movimento de construtoras e incorporadoras tentando desonerar as parcelas para o comprador e, consequentemente, diminuir o número de distratos.

“As construtoras estão prezando muito pelo estudo de viabilidade para o comprador. Estão fazendo obras mais enxutas, diante da alta de valores e da falta de insumos, tudo isso para que não venha onerar a construção, amenizando assim o impacto. Tem também construtoras que oferecem financiamento desde o início da construção, em parceria com o banco, que libera os recursos à medida que a obra evolui, assim, o INCC não recai para o cliente”, conta.

De acordo com Neiva, a maioria dos distratos ocorre por questões de inadimplência após o comprador não conseguir a liberação de um crédito imobiliário.

“O cliente adquire um imóvel na planta, passa dois ou três anos pagando e, quando chega na hora de financiar, ele não consegue comprovar a renda, por perda de trabalho ou por mudanças na taxa de juros. Assim, ele acaba não conseguindo o crédito e, muitas vezes, recorre ao distrato”, exemplifica.

Lei regulamenta

Apesar do número de distratos ter aumentado, os dados da Abrainc revelam que a relação entre vendas e contratos vem diminuindo desde a criação da Lei Geral do Distrato, em 2018. No primeiro trimestre daquele ano, a taxa de distrato por venda era de 37%. No mesmo período em 2021, ela caiu para 16%, já nos três primeiros meses deste ano o percentual era de 11%.

A advogada especialista em direito imobiliário Fernanda Andrade explica que a lei regulamenta apenas o distrato da compra de imóveis novos, na planta, em construção ou recém-entregues. Nela estão previstos somente os casos de solicitação de distrato enquanto o imóvel ainda não estiver totalmente quitado.

Ainda de acordo com a especialista, a lei não exige nenhuma justificativa para o distrato, mas o comprador irá se sujeitar a algumas penalidades. “Já em casos de compra e venda comum de imóveis usados, para os quais a lei não tem relação, as justificativas e as consequências, como multa, variam de acordo com o contrato”, explica a advogada.

De acordo com Fernanda, em distratos de compras feitas diretamente com o incorporador ou loteador, o comprador tem direito à devolução do valor pago, atualizado conforme índice determinado no contrato, mas são deduzidas algumas parcelas, como a corretagem e uma multa, que pode chegar até 50% do valor pago.

“Mas que normalmente é limitada a 25%. Caso o imóvel já tenha sido entregue, algumas outras parcelas podem ser deduzidas, como taxas de condomínio em aberto, IPTU, e o que chamamos de taxa de fruição, que funciona como um fator de depreciação do imóvel, que voltará ao estoque do vendedor”, esclarece ela.