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Caderno Imobiliário
Preço de imóvel comercial em Salvador é o menor entre 10 cidades
Na capital baiana, o valor médio do m² é de R$ 5,1 mil; em São Paulo, quase o dobro, cerca de R$ 9,8 mil
Pandemia, trabalho remoto, crise econômica, novos hábitos de consumo. Difícil dizer o que mais impactou o mercado de salas corporativas, o fato é que esses imóveis atravessam um momento de baixíssima liquidez. Em Salvador, a procura por escritório comercial anda tão em queda que, de dez grandes cidades brasileiras analisadas em um levantamento, a capital baiana é a que tem o metro quadrado menos valorizado, média de R$ 5,1 mil / m². Em São Paulo, primeira colocada no ranking, cobra-se quase o dobro, média de R$ 9,8 mil.
Segundo apuração do Índice FipeZAP+ divulgada na semana anterior, com base em anúncios coletados na internet, em setembro (0,04%), assim como nos últimos 12 meses (-0,02%), os preços de venda dos ativos mantiveram-se estáveis.
Em contraste, os preços de locação do segmento em setembro avançaram (0,37%), acumulando alta de 4,64% no intervalo de um ano. A capital paulista lidera com o m² na casa de R$ 47,2, já Salvador aparece em sexto lugar, com o m² por R$ 34,2.
Os imóveis comerciais que compõem a amostra são limitados a até 200 m², não incluindo lajes corporativas, mas “apenas saletas e salões comerciais, usados em geral para lojas e pequenos escritórios/consultórios”, ressalta o economista do DataZAP+, Pedro Tenório.
Perguntado se ainda há espaço para lançamentos nesta área, ele conta que, no caso de São Paulo, acompanhou, durante a pandemia, o lançamento de edifícios empresariais de lajes corporativas do tipo “AAA, o padrão de luxo dos grandes escritórios, concentrados no corredor (das avenidas) Faria Lima – Berrini”.
“E algo parecido deve acontecer com salas e salões comerciais. Por mais que a pandemia tenha impulsionado o e-commerce, as cidades são como organismos vivos que mudam e evoluem. Portanto, mesmo que a demanda total por tais espaços comerciais não crescesse, ainda assim haveria a construção destes, visto que a cidade muda e, logo, há a demanda pela modernização e a mudança da distribuição geográfica destas salas e salões comerciais”, ressalta Tenório.
O economista, contudo, não minimiza o efeito de uma conjuntura adversa, que afeta o setor em cheio. “Enquanto os preços de locação comercial já mostram recuperação, os preços de venda ainda continuam parados em terreno negativo. Isso é reflexo do momento que vivemos. Apesar do comércio já ter recuperado em 2022 por conta da retomada das atividades, o fim do distanciamento social, ainda há muita incerteza sobre os anos subsequentes, o que dificulta a retomada do mercado de compra e venda comercial”, fala o economista do DataZAP+.
Nicho e localização
Com 26 anos de experiência na comercialização de imóveis urbanos avulsos, e administração de aluguéis, o gestor imobiliário Ederson Galeno destaca que, “hoje, incorporadora para edificar um empreendimento comercial precisa estudar muito o nicho de mercado que pretende atender”. Representante do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), diz que esse “nicho está diretamente ligado à localização”.
“A (avenida) Garibaldi, por exemplo, consolidou-se como uma área da Saúde, com edifícios odonto-médicos, hospitais, clínicas; a Tancredo Neves é o centro financeiro e de serviços da capital. E o Empresarial Thomé de Souza, na avenida Antônio Carlos Magalhães, é um case no qual proprietários de lojas ou salas não têm dificuldade de alugar ou vender o imóvel, pois firmou-se como um centro de negócios, com grande fluxo de visitantes. Porque o entorno (desses empreendimentos) precisa ter vocação. O investidor do segmento busca essa comodidade, para valorizar e atender o público. Fácil acesso a metrô, transporte coletivo, atividade comercial, turística, região com circulação de pessoas”.
Alto padrão
O especialista destaca que, recentemente, um edifício médico e empresarial de alto padrão foi inaugurado na região do Salvador Shopping, mas que, mesmo lá a dificuldade persiste. Segundo ele, o local possui salas na média custando R$ 240 mil, mas quem chegar com 20% menos (R$ 192 mil) “leva”.
Tudo muda, e apostando na valorização da região, a Enforce, especializada na internalização e regularização de ativos, assumiu a operação do Vasco da Gama Plaza, em Salvador, e prepara-se para relançar o empreendimento. O empresarial multiuso conta mais de 200 unidades comerciais, e infraestrutura completa, com oito elevadores inteligentes, 729 vagas em seis pavimentos de garagem, e mall com 3 mil metros quadrados.
O especialista em vendas da Enforce, Pedro Curado, conta que o preço médio do m² gira entre R$ 7,9 mil e R$ 8,9 mil, “a depender da posição e andar”, e que a empresa “vai chegar com preços bem mais agressivos”.
“São oportunidades para quem deseja instalar o próprio negócio, ou investir para alugar ou comercializar salas, lojas e espaços mais amplos. As unidades podem ser utilizadas por segmentos variados, como serviços de saúde, escritórios de profissionais liberais, operações de alimentação, entre outros. A avenida Vasco da Gama segue em plena valorização, com o novo BRT (Bus Rapid Transit - sistema de transporte), a inauguração do Hospital Mater Dei, que também promete consolidar a região como um polo de serviços”
