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Caderno Imobiliário
Síndico tem respaldo no Código Civil para zelar pelos moradores
No dia 10 de junho o presidente Jair Bolsonaro sancionou, com vetos, a Lei nº 14.010, de 2020, que cria um regime jurídico emergencial durante a pandemia da Covid-19. Mas a sanção do presidente vetou, entre outro artigos do Projeto de Lei 1.179/2020, o de número 11, que dava aos síndicos o poder de restringir o uso das áreas comuns e proibir festas. No entanto, especialistas alertam que o Código Civil exige que o síndico garanta a segurança e a saúde dos moradores dentro dos condomínios. O que durante a pandemia quer dizer, principalmente, evitar contato e aglomeração.
O síndico sempre teve poderes, afirma Kelsor Fernandes, só ficaram mais explícitos com a PL. "Mais que um poder, garantir a segurança e a saúde dos moradores é um dever do síndico, por isso que ele deve e pode usar o Código Civil caso ache necessário. Essa lei só irá servir durante a pandemia, e o presidente, de forma insensível, continua a negar o problema e veta de maneira inconsequente algo que deveria ser bem melhor avaliado", alerta.
Mas é preciso deixar claro que o síndico não tem poder absoluto em um condomínio, alerta Victor Souza, sócio do escritório Maciel e Souza Advogados Associados. "A lei estabelece limites, e o artigo 1.348 do Código Civil enumera as atribuições do síndico, que, em resumo, são medidas de proteção à vida e à saúde dos condôminos", explica o advogado.
Limites impostos
Mesmo com os limites impostos pelo Código Civil, quando há comprometimento à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, cabe ao síndico agir em defesa do interesse comum, afirma Victor, "inclusive impedir os moradores de usarem as áreas comuns".
E quem tem feito de tudo para zelar pela segurança e saúde dos moradores é o síndico profissional Roque Teixeira, que conta que pedidos para usar o salão de festas de um dos condomínios em que é responsável surgiram já no dia 12 de junho, um dia após o artigo ser vetado.
"Segundo o morador que queria usar o salão, a lei do presidente é a maior de todas. Mas nós temos o regimento interno e o Código Civil. Mesmo que o presidente vete, eu ainda sou responsável pela saúde do condomínio, então no momento em que um morador deseja trazer estranhos para dentro do edifício em meio a uma pandemia viral, preciso pensar no risco que o coletivo está correndo. No fim, tive uma discussão produtiva com todos os moradores, e as medidas estão sendo mantidas", conta Roque.
Diálogo sempre
A resposta para esse tipo de situação sempre deve ser o diálogo, salienta o síndico, e, além disso, há os decretos municipais e estaduais a se levar em conta, afinal "esse não é o momento de flexibilizar essas medidas".
Já no caso de outro síndico profissional, Rildo Oliveira, os moradores dos quatro condomínios dos quais ele é síndico ainda não esboçaram qualquer vontade de usar as áreas comuns ou organizar festas.
"Todos estão seguindo as mesmas restrições desde o início da pandemia, atendendo às orientações dos poderes públicos através dos decretos e da Organização Mundial da Saúde. Me surpreendeu como a maioria dos condôminos abraçou essas medidas, pouquíssimas pessoas questionaram quando as áreas comuns foram interditadas, e os que o fizeram logo entenderam a necessidade de tais medidas", conta Rildo.
Existem, é claro, aqueles que insistem em dizer que é apenas uma gripezinha, afirma o síndico, e que é exagero fazer uso de tantas recomendações. Esse tem sido um dos muitos desafios da gestão em meio à pandemia.
"O descumprimento dessas medidas, infelizmente, não me permite aplicar advertência e multa, pois não temos previsão para tal nas convenções e regimentos internos. O que temos de concreto é apelar para o bom senso. O que, ainda bem, é o que a maioria tem".
A orientação para os casos onde os moradores insistem em descumprir as recomendações, salienta o advogado Victor Souza, é buscar por uma intervenção judicial para fazer valer as normas do condomínio e/ou fazer uma denúncia na Polícia Militar.
Ordem judicial
Com uma ordem judicial, o condômino infrator será obrigado a cumprir o que determina o regimento interno do condomínio, sob pena de estar cometendo crime de desobediência à ordem judicial, previsto no artigo 330 do Código Penal (detenção de 15 dias a seis meses e multa).
O Código Civil confere ao síndico o poder de tomar decisões que visam ao benefício da coletividade. Então, caso o síndico entenda que é preciso fechar o salão de festas, academia, piscina etc., sob a alegação de estar combatendo o coronavírus, entendemos que ele tem esse poder. Mas no que se refere às festas dentro das unidades, áreas de uso exclusivo dos condôminos, a coisa muda um pouco de figura.
"Não há previsão legal para o síndico impedir ou decretar um limite de visitantes aos moradores. Contudo, caso um morador esteja recebendo pessoas constantemente, que não da sua família, e que estes estejam colocando em risco a coletividade, o síndico tem o direito e o dever de denunciar e acionar a Polícia Militar para intervir na situação", explica o advogado.
*Sob supervisão da editora Cassandra Barteló
