Sem festa de Carnaval? Lei do silêncio pode gerar despejo em condomínios

O debate sobre barulho em condomínios segue no topo das reclamações entre moradores em 2025 e 2026 — e ganha ainda mais força com a chegada de fevereiro e do Carnaval. Apesar do nome popular, não existe uma única “Lei do Silêncio” em vigor no Brasil. O que regula o tema é um conjunto de normas técnicas, leis federais, legislações municipais e regras internas dos condomínios, que juntas definem o que é ruído excessivo e quais são as penalidades aplicáveis.

Em prédios residenciais, onde paredes, tetos e áreas comuns são compartilhados, festas, música alta e obras fora do horário permitido costumam ser o estopim de conflitos que extrapolam a convivência e chegam ao campo jurídico.

Quando o barulho vira problema contratual em 2026

Em 2026, o impacto do barulho nos contratos de aluguel é diretamente regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O artigo 23 determina que o inquilino deve cumprir integralmente a convenção condominial e o regulamento interno, o que inclui regras sobre silêncio, horários e uso das áreas comuns.

Quando o ruído excessivo se torna recorrente e resulta em advertências e multas, a situação pode ser enquadrada como infração contratual grave. Nesses casos, o proprietário pode pedir a rescisão do contrato e ingressar com ação de despejo, sem obrigação de pagar multa rescisória. Já o inquilino pode ser responsabilizado pela multa prevista em contrato e por eventuais indenizações.

As penalidades aplicadas pelo condomínio por barulho, mesmo quando cobradas no boleto do proprietário, são de responsabilidade do locatário, que deve ressarcir o valor.

O que muda no contrato de aluguel em cada situação de barulho

• Ruído excessivo e repetido pelo inquilino Pode justificar rescisão contratual e despejo por infração grave, com multa ao locatário.
• Multas e advertências do condomínio As penalidades por barulho recaem sobre o inquilino, ainda que lançadas no boleto do proprietário.
• Não pagamento das multas Pode gerar ação de despejo por inadimplência de encargos acessórios.
• Barulho vindo de terceiros ou vizinhos O inquilino pode rescindir o contrato sem multa se o locador não garantir o uso pacífico do imóvel.
• Histórico de ruído omitido pelo proprietário Abre espaço para pedido de indenização por violação à boa-fé contratual.
• Reincidência e danos a terceiros O proprietário pode responder solidariamente e aplicar cláusula de rescisão automática.

Quando o inquilino é vítima do barulho

Nem sempre o problema parte de quem mora no imóvel. Em muitos casos, o inquilino sofre com ruídos constantes de vizinhos, áreas comuns ou até estabelecimentos próximos. Nessas situações, entra em cena o artigo 22 da Lei do Inquilinato, que obriga o locador a garantir o uso pacífico do imóvel durante toda a locação.

Se o problema for comunicado formalmente e não houver providências por parte do proprietário ou da imobiliária, o contrato pode ser rescindido sem multa para o locatário. Em situações mais graves, quando o imóvel se torna praticamente inabitável, a Justiça já reconhece inclusive a possibilidade de indenização por danos materiais e morais.

Há decisões recentes que também apontam responsabilidade solidária do proprietário quando ele tem ciência reiterada do problema e não adota nenhuma medida para corrigi-lo.

Quais são os limites de barulho em condomínios em 2026

A principal referência técnica sobre ruído é a NBR 10.151 da ABNT, que trata da avaliação sonora em áreas habitadas. Em zonas predominantemente residenciais, a norma indica, de forma geral, limite de até 55 decibéis durante o dia (das 7h às 20h) e 50 decibéis à noite (das 20h às 7h), podendo variar conforme a legislação municipal.

Na prática, porém, a fiscalização nem sempre conta com medidores de ruído. Por isso, prevalece a análise do bom senso e da razoabilidade, levando em conta intensidade, duração, frequência e impacto do som. Festas prolongadas, música alta, obras fora do horário, gritos e latidos constantes costumam ser caracterizados como excesso, mesmo fora do chamado “horário de silêncio”.

Lei do silêncio, perturbação do sossego e regras internas

Do ponto de vista legal, o que existe é o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais, que trata da perturbação do trabalho ou do sossego alheio e vale para qualquer horário. O Código Civil também proíbe o uso da unidade de forma prejudicial ao sossego, à segurança e à saúde dos demais moradores.

Convenções condominiais, regimentos internos e leis municipais complementam esse cenário, estabelecendo horários específicos para festas, obras, mudanças e uso das áreas comuns. Em muitas cidades, normas ambientais e fiscalizações reforçam as penalidades, que podem incluir advertências, multas condominiais, sanções administrativas, ações cíveis e até responsabilização penal.

Como agir diante de barulho no condomínio

Conflitos por ruído exigem estratégia e organização. Registrar tudo corretamente fortalece qualquer tentativa de solução interna ou judicial. Especialistas recomendam uma atuação progressiva, começando dentro do condomínio e avançando conforme a gravidade do caso.

Algumas medidas práticas ajudam a proteger seus direitos:

• Registrar ocorrências em livro do condomínio, e-mails ou aplicativos, com datas, horários e descrição do barulho.
• Acionar o síndico, solicitando advertências, multas ou até assembleia.
• Buscar autoridades, como Polícia Militar e órgãos municipais, em casos recorrentes ou graves.
• Procurar orientação jurídica, para ações, liminares e pedidos de indenização.

Conviver com barulho constante não é normal nem obrigatório. Quanto mais cedo o problema for registrado e enfrentado, maiores são as chances de preservar o sossego, o contrato e os direitos de todos os moradores.