Este novo tipo de imóvel está dando mais lucro que apartamentos de luxo em Salvador

O mercado imobiliário de Salvador passa por um movimento de transformação impulsionado pela força do aluguel por temporada. A busca por imóveis compactos, especialmente os chamados SPOTs — empreendimentos projetados desde a planta para locação de curta duração — cresce entre investidores que desejam unir praticidade, liquidez e boa rentabilidade em um destino turístico consolidado. A tendência acompanha o avanço da hospitalidade flexível no Brasil, um modelo em que hospedagem e investimento se misturam.

Segundo Matheus Ambrosi, CEO da Seazone Investimentos, maior gestora nacional de imóveis voltados ao aluguel por temporada, o formato compacto oferece vantagens tanto para quem viaja quanto para quem investe.

“O modelo atende perfeitamente ao perfil do viajante atual, que busca uma estadia funcional, bem localizada e com boa relação custo-benefício. Para o investidor, é um produto de fácil gestão, com alta rotatividade de hóspedes e baixo custo de manutenção”, explica. Na Bahia, a empresa já soma R$ 72 milhões em lançamentos do tipo até agosto de 2025, distribuídos entre Salvador, Barra Grande, Itacaré, Imbassaí e Trancoso.

Com unidades que variam de 20 m² a 35 m², os SPOTs têm atraído tanto quem deseja diversificar o portfólio quanto quem busca renda passiva com um investimento inicial mais acessível. “O investidor de imóveis compactos em Salvador é, em geral, alguém que quer retorno financeiro e menor complexidade na gestão”, afirma Mônica Medeiros, CCO da Seazone. Ela destaca que a alta rentabilidade por metro quadrado, a facilidade para alugar e vender e o baixo risco de saturação do mercado tornam o modelo uma aposta sólida. “Não há indicativo de bolha, porque o formato acompanha tendências estruturais, como o encolhimento das famílias e a preferência por localização em vez de metragem”, diz.

A atratividade de Salvador para esse tipo de investimento também se explica pelo fluxo turístico contínuo e pela diversidade de perfis de hóspedes. “No verão, a demanda é enorme, mas há procura o ano inteiro, especialmente por quem vem a trabalho ou para eventos”, conta o corretor e administrador Júnior Barreto, que atua há dez anos com locações para Airbnb na capital baiana. Segundo ele, os bairros mais procurados são Barra, Rio Vermelho, Santo Antônio e Jardim Armação — este último, com apelo para quem viaja a negócios, devido à proximidade com o Centro de Convenções.

“A diária de um estúdio gira em torno de R$ 200 a R$ 250, bem abaixo do valor médio de um quarto de hotel, que varia de R$ 400 a R$ 500. É uma opção mais econômica, mas é preciso saber precificar e decorar bem o imóvel. O hóspede quer uma experiência, não apenas um lugar para dormir”, observa.

Barreto também destaca que, apesar de quase todo imóvel da cidade ter um perfil para hospedagem, antes de investir é importante pesquisar nas plataformas de aluguel por temporada quais são os imóveis oferecidos em cada bairro, com quais características e em qual faixa de preço. “Não adianta você querer cobrar o dobro da diária normalmente praticada em uma determinada região da cidade. Um cliente, por exemplo, comprou um estúdio em um condomínio do Jardim Armação. Disseram que ele conseguiria alugar com diárias de R$ 500 ou R$ 600, o que é irreal, porque a faixa de preços no bairro é menos de 50% do que foi prometido para ele”, conta.

Ele lembra que quem busca hospedagem no Booking ou no Airbnb procura economia. “Essa pessoa não vai deixar de pagar R$ 500 em um hotel que tem serviço de quarto e café da manhã para pagar o mesmo em um apartamento, por mais que ele tenha piscina e academia.”

Investidores de fora do estado também têm encontrado oportunidades em Salvador. É o caso de Rodrigo Leão, de Minas Gerais, que apostou em um SPOT na cidade após investir em destinos turísticos como Imbassaí, Canavieiras, Trancoso, Florianópolis (SC) e Porto de Pedras (AL). “Os imóveis compactos têm alta rentabilidade porque custam menos e faturam quase o mesmo que um maior. Salvador tem demanda constante, Carnaval forte e clima que atrai o ano inteiro. Como investimento em renda, faz muito sentido”, avalia.

Com taxas de ocupação acima de 80% nos principais polos turísticos, segundo dados da Seazone, os imóveis compactos consolidam-se como símbolo de uma nova lógica de investimento: menos metragem, mais mobilidade e melhor retorno. Em uma cidade que vive do turismo e da hospitalidade, Salvador parece ter encontrado no formato compacto uma equação eficiente entre tamanho e rentabilidade.