Leilões de imóveis têm alta de 24%; veja dicas de como investir

De pequenos apartamentos em grandes centros urbanos a propriedades de 36.000 m² em uma praia paradisíaca do sul da Bahia, é possível encontrar cada vez mais opções nos leilões de imóveis. E há cada vez mais brasileiros interessados em dar lances, seja na aquisição da casa própria ou como investimento. De acordo com levantamento da Associação Brasileira de Arrematantes de Imóveis (Abraim), o número de disputas por imóveis cresceu 24% em 2024. Foram 275 mil propriedades vendidas por esse sistema no ano passado, movimentando um total de R$ 200 bilhões.

Especialistas explicam que a digitalização desburocratiza o processo e aproxima mais pessoas físicas dessa modalidade, na qual os imóveis podem custar até 50% que o valor de mercado. “Há 18 anos, só comprava em leilão quem tinha muita experiência no mercado imobiliário. Hoje, 90% dos arrematantes são pessoas físicas. As plataformas digitais tornaram a modalidade mais acessível, transparente e com abrangência nacional, permitindo dar lances, enviar documentação e realizar registros”, comenta André Zalcman, advogado especialista em Direito Imobiliário e CEO da Leilão Eletrônico.

Pedro Arsenian, gerente de real estate da Sold Leilões destaca que a maior procura também se deve ao aumento da taxa de juros, que fez com que investidores voltassem a olhar para imóveis como uma alternativa sólida, são bens reais e tendem a valorizar no mercado dependendo da liquidez desse ativo. “Há ainda uma oferta crescente de propriedades. Muitas instituições financeiras e empresas estão desmobilizando imóveis por meio de leilões para gerar caixa, por exemplo”, acrescenta.

Os leilões têm atraído tanto investidores profissionais (incluindo private equitys, family offices e incorporadoras) quanto pessoas que querem adquirir imóveis para alugar. Os dados da Abraim mostram que mais de 90% compram para revender depois. “Apenas uma minoria, a partir dos 45 anos de idade, compra para alugar e ter uma renda passiva", diz Gustavo Amaral, presidente da associação.

Comprar barato, reformar de forma inteligente e lucrar na revenda é uma das tendências nesse universo. Outra é a compra de unidades destinadas aos aluguéis de curta temporada: há pregões específicos com foco em locação de curto prazo, como via Airbnb. A Leilão Eletrônico e a Casa Onze Imóveis fecharam uma parceria para atender especificamente esses investidores, oferecendo “pacotes” de unidades em um mesmo edifício. “Isso facilita a vida do investidor, que, em vez de ter cinco imóveis espalhados pela cidade, pode ter vários em um mesmo endereço”, explica André Zalcman.

Turístico ou comercial

Segundo Pedro Arsenian, essa tendência aumentou a velocidade de giro dos imóveis no leilão —imóveis com apelo turístico ou comercial são arrematados mais rapidamente— e ampliou a atuação das plataformas que oferecem modelos de venda e financiamento pensados para o investidor locador. “Houve uma mudança também na estratégia de arremate. O investidor analisa ocupação, custo de condomínio, localização e ROI [Retorno Sobre Investimento] por diária.”

Para obter maior rentabilidade no investimento, a recomendação é priorizar regiões com alta demanda e infraestrutura urbana consolidada e fazer um planejamento de obra que foque em reformas rápidas, estéticas e de custo controlado. “O lucro está na compra. Quanto maior o desconto no leilão, maior a margem de revenda. É importante fazer o estudo comparativo do valor do metro quadrado antes e depois da reforma”, afirma Arsenian.

Antes de dar um lance e fechar negócio, os especialistas reforçam a necessidade de ler e analisar atentamente o edital para conferir a matrícula e condições do imóvel, se há averbações, penhoras ou alienações, se ele está ocupado e se a desocupação será de responsabilidade do comprador. É igualmente importante verificar as formas de pagamento, prazos e multas. André Zalcman orienta elaborar uma planilha financeira. “Cada leilão tem uma condição de pagamento diferente. É preciso saber se isso se adequa à sua realidade. Quem arremata não vai pagar só o lance, mas também a comissão do leiloeiro e os custos com transferência de propriedade, além de uma possível reforma”.