Alta de 21% dos lançamentos em Salvador eleva expectativa em 2024

Ano de quedas na taxa Selic, de novas regras para o programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) e de fortalecimento do aluguel por temporada, 2023 chegou ao fim com números positivos em Salvador e sendo considerado por especialistas como um período de recuperação. Segundo uma pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, divulgada com exclusividade para o jornal A TARDE, do terceiro para o quatro trimestres do ano, houve um crescimento de 21% no número de unidades residenciais lançadas, ao todo foram 1.577.

CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo traduz o momento do mercado nordestino em Salvador como um período de reaquecimento e recuperação. Até porque, mesmo com o desempenho positivo do último trimestre, no geral, o número de vendas e de lançamentos de unidades tiveram na capital baiana uma discreta queda de 8% e 4%. Mas para 2024, o especialista acredita que possivelmente os índices serão melhores.

“O momento é realmente de melhoria, de incremento, em relação ao ano anterior, que foi um ano muito bom. Vale a pena ressaltar, que foi um ano que o Brasil teve o segundo maior volume de crédito concedido, somando o SBPE [Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo] com o recurso do FGTS. A expectativa para 2024 é que seja um pouco superior”, avalia. Segundo Araújo, o segmento médio-alto deve manter um desempenho semelhante e o econômico deve crescer. Em 2023, eles representaram respectivamente 7,7% e 19,8% das ofertas lançadas.

O segmento econômico é aquele cujo valor vai até o teto do Minha Casa Minha Vida. O desempenho positivo do mercado imobiliário em 2023 é, inclusive, atribuído sobretudo às novas regras do programa habitacional. Elas passaram a valer no mês de julho e, entre outras mudanças, aumentaram o subsídio para aquisição de imóvel, reduziram os juros para financiamento de famílias com renda mensal de até R$ 2 mil e ainda elevaram o valor máximo da unidade, que agora chega a R$ 350 mil.

Segundo Araújo, “vários incorporadores estavam justamente aguardando as mudanças para fazer o novo enquadramento no programa Minha Casa Minha Vida”. Ainda assim, ele pontua que os efeitos das novas regras não são automáticos, por conta do tempo necessário para que o projeto de um empreendimento saia do papel. “Mas a melhoria do cenário já se fez sentir em função da aprovação do programa”, garante.

Na MRV, por exemplo, um dos empreendimentos lançados em Salvador estava com velocidade de venda razoável. Após o aumento do teto do programa habitacional, todas as unidades em estoque foram vendidas. É a gestora comercial da construtora, Flávia Cezimbra, que conta esse episódio. Para ela, o perfil do consumidor do MCMV em Salvador é diferente: ele costuma ser um cliente que realmente tem o desejo de comprar e encontra imóveis que atraem até mesmo um público com renda acima do programa. Por esse e outros motivos, a capital baiana tem uma das maiores velocidades de venda da construtora, que está presente em 22 estados e no Distrito Federal.

Em 2023, a MRV teve sete lançamentos em Salvador. Três deles foram na smartcidade Sete Sóis Paralela e o último aconteceu, inclusive, no último trimestre do ano. Juntos, os sete lançamentos somam um valor geral de vendas de R$ 190 milhões e mais de 2.490 unidades.

“Em 2022, fizemos três lançamentos em excelentes regiões, todos com sucesso de vendas, mas não conseguimos executar outros, conforme planejado e alguns acabaram ficando para 2023. Além disso, a gente estava num momento de recuperação, diante da crise e da pandemia e, em 2023, a gente já encontrou um cenário mais estabilizado, o que fez com que fosse um ano ainda mais brilhante e os resultados aconteceram de forma muito mais fácil”, avalia a gestora.

Impacto dos juros

Há também para 2024 a previsão dos impactos das quedas da Selic. Depois de três anos, a taxa básica de juros sofreu o primeiro corte em agosto do ano passado e depois outras quatro quedas, até chegar aos atuais 11,25%. O efeito disso no mercado imobiliário, no entanto, não é imediato, alerta Araújo. Ele não tem dúvidas de que esse processo exerce influência no setor, mas acontecerá de forma mais significativa apenas a partir de 2024, sobretudo a partir do segundo semestre. Ainda assim, o CEO da Brain Inteligência Estratégica defende que houve uma mudança na percepção do cenário econômico, fato que, segundo ele, influenciou no desempenho do final do ano.

“O ano começou de maneira muito pessimista, com expectativas de crescimento da economia baixa, PIB previsto batendo na casa de 0,8%, e houve uma correção da expectativa do PIB para chegar, ao final de 2023, beirando próximo de 3%. Então, houve uma reversão das expectativas, isso ficou mais claro no segundo semestre, e de maneira notável do terceiro para o quarto trimestre. Importante dizer que, de maneira geral, também o segundo semestre sempre concentra mais lançamentos que o primeiro semestre”, pontua o CEO.

Ao todo foram 7.597 unidades residenciais vendidas em Salvador e 6.630 lançadas. Os números ficam atrás apenas dos índices de Fortaleza, mas por uma diferença discreta de 7 e 54 unidades vendidas e lançadas respectivamente. As nove capitais nordestinas somaram um valor geral de vendas de R$ 15,8 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Na avaliação do presidente da entidade, Luiz França, esse resultado mostra a força e o potencial do mercado imobiliário da região como um todo, que, segundo ele, tem se consolidado como uma opção promissora para investimentos.

Na imobiliária Lopes Bahia, além dos imóveis MCMV, os chamados compactos também se destacaram nos lançamentos de 2023, sobretudo pelo fortalecimento desta demanda de imóveis para investimento. E para este ano, o diretor, Murilo Pinto da Rocha, conta que a expectativa é positiva, com previsão da reposição da prateleira desse segmento. Para ele, esse desempenho está relacionado também a mudanças que vêm ocorrendo na cidade.

“Salvador agora voltou a ser a bola da vez, voltou a ter um turismo mais relevante. Temos compras de pessoas que nem moram em Salvador. Vendemos para pessoas que passam estadias aqui, curtem e querem apostar em um imóvel para short stay [curta temporada]. Então estamos bem animados”, conta o diretor, revelando que a performance da imobiliária em 2023 foi tão positiva que a empresa mudou de uma sede de 50 metros quadrados para uma de 1 mil metros quadrados, reunindo 350 corretores.

Para o diretor da Lopes Bahia, essa mudança na cidade tem também influenciado no preço dos imóveis, que, segundo ele, vem sofrendo um ajuste significativo. A pesquisa da Brain Inteligência Estratégica também aponta para isso. A média do valor do metro quadrado em Salvador passou para R$ 9.370, um aumento de 27% quando comparado a dezembro de 2022. Essa diferença, no entanto, pode ser vista pelo comprador investidor como a valorização.

“É algo que já aconteceu em manchas aqui na Bahia, como Trancoso, Guarajuba, Praia do Forte, e está passando a acontecer em Salvador. Vitória, Horto Florestal, Contorno, Caminho das Árvores são bairros que estão pegando preço e o cliente já percebeu que está na hora de se alavancar no mercado imobiliário, porque vai ter um ganho muito grande nessa o de valorização do metro quadrado”, afirma.