Vai alugar imóvel em Salvador? Veja cuidados para evitar prejuízos

O mercado de aluguel está mais competitivo e menos favorável para os inquilinos. Impulsionada pela alta dos juros, pressão do turismo e crescimento das locações de curta temporada, a demanda por imóveis aumentou, enquanto a oferta segue limitada em grandes cidades como Salvador.

Em entrevista ao portal A TARDE, o especialista em Direito Imobiliário Rafael Verdant - sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados, especialista em Processo Civil e Gestão Jurídica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC) - explicou como o movimento impacta tanto locatários quanto proprierários.

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"Em Salvador, como em outras capitais nordestinas, há uma pressão adicional pelo turismo, que retira unidades do mercado convencional e as direciona para a curta temporada. Para o inquilino, isso significa menos poder de negociação e valores mais altos", disse.

Mas há um contrapeso. Os tribunais têm sido cada vez mais sensíveis a abusos, e o inquilino bem assessorado tem ferramentas para se proteger. Nesse cenário, o especialista alerta para cláusulas sobre reajuste, multa por rescisão e garantias locatícias, que podem representar prejuízos para quem assina contratos sem analisar todos os detalhes.

Segundo ele, nos últimos anos, três fatores têm transformado o mercado locatício:

• Alta dos juros: reduziu o acesso ao crédito imobiliário e aumentou a demanda por aluguel;
• Pressão inflacionária sobre índices como o IGPM: chegou a acumular variações superiores a 20% em certos períodos, gerando renúncias contratuais massivas;
• Avanço das plataformas digitais de curta temporada: criou uma nova camada de conflito entre proprietários, inquilinos e condomínios.

Segundo o especialista, a junção dos elementos resulta em um mercado mais complexo, que exige contratos bem redigidos e partes mais atentas.

Atenção às cláusulas

Rafael Verdant explica que para evitar cair em ciladas, é necessário ler com atenção os contratos, dando uma atenção maior às seguintes cláusulas:

• Reajuste: qual índice, com que periodicidade e se há possibilidade de revisão extrajudicial;
• Rescisão antecipada: multa proporcional ou fixa, e quem pode rescindir em quais condições;
• Garantia: fiança, seguro-fiança ou depósito, cada uma com implicações muito diferentes para o inquilino;
• Descrição do estado do imóvel no laudo de vistoria: muitas vezes é incorporada ao contrato e é a principal fonte de conflito na devolução das chaves.

Erros mais comuns cometidos por inquilinos

Segundo Rafael, um dos principais erros cometidos pelos inquilinos é assinar um contrato sem ler. Além disso, muitas vezes, o locatário até analisa as páginas, mas não consegue entender o que está ecrito. No entanto, há outras falhas comumente vistas, que devem receber uma atenção especial.

"O segundo [erro mais comum] é aceitar laudos de vistoria incompletos, que omitem danos preexistentes e depois são usados contra o inquilino na saída. O terceiro é desconsiderar a garantia locatícia: muitos inquilinos aceitam qualquer modalidade sem avaliar o custo real. O seguro-fiança, por exemplo, é uma despesa que não retorna", destacou o advogado.

Ele citou ainda que é necessário ter atenção ao assinar contratos com prazo determinado, sem compreender as consequências da multa proporcional em caso de saída antecipada.

Digitalização de contratos

Nos últimos anos também tem crescido a maior digitalização dos contratos de locação, prática que garante agilidade, mas também novos riscos.

Contratos assinados por plataformas digitais têm validade jurídica plena consolidada pela Lei 14.063/2020 e o marco regulatório de assinaturas eletrônicas. Mas é preciso atenção.

"O problema é que muitas partes assinam documentos que sequer lerem, atraídas pela praticidade. Cláusulas abusivas passam despercebidas com muito mais facilidade numa tela de celular do que num contrato físico. A digitalização facilitou o processo, mas não substituiu a necessidade de assessoria jurídica", aconselhou o advogado.

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O que diz a lei sobre reajustes?

Conforme previsto na Lei do Inquilinato, o reajuste é anual e deve seguir o índice definido no contrato, que costuma ter como base o Índice Geral de Preços - Mercado (IGPM) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

"Na prática, o IGPM perdeu força após os picos de 2021, e muitos contratos migraram para o IPCA, que tem variado em patamares mais moderados. O que não se pode fazer é reajustar sem base contratual ou em periodicidade menor que doze meses", explicou.

Se o índice escolhido resultar em valor que não reflita o mercado, para cima ou para baixo, qualquer das partes pode pedir revisão judicial. Fora do índice contratual e do prazo de um ano, qualquer aumento exige acordo entre as partes ou ação revisional de aluguel, prevista no artigo 19 da Lei 8.245/91, que só pode ser proposta após três anos de contrato ou de último acordo.

"Se o proprietário simplesmente comunica um reajuste acima do índice, o inquilino não é obrigado a aceitar. O caminho correto é a negociação. Se não houver acordo, o judiciário, ou a mediação extrajudicial, são as vias adequadas. Pagar sob protesto e acionar judicialmente é uma alternativa válida", pontuou.

Reforma tributária x aluguel

Segundo Verdant, as discussões sobre reforma tributária podem afetar quem vive de renda de aluguel, por abranger tributação de rendas passivas e a equiparação entre pessoas físicas e jurídicas em determinadas situações.

Quem recebe aluguel como pessoa física e está acostumado à tabela progressiva do Imposto de Renda pode ser impactado dependendo da regulamentação.

"O ponto mais relevante a acompanhar é se haverá mudança no tratamento fiscal do rendimento de aluguel recebido por pessoas físicas, especialmente para quem possui mais de um imóvel. É um tema ainda em aberto, mas que merece atenção de quem vive de renda", pontuou.

Influência de plataformas de aluguel

Com o avanço da tecnologia, plataformas de aluguéis de imóveis tem crescido, gerando novos conflitos e desafios legais. Conforme explica Verdant, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de colocar a questão no centro do debate nacional.

"O principal conflito é a colisão entre o direito de propriedade do dono do imóvel, que quer gerar renda e o direito à tranquilidade e segurança dos demais condôminos. Há ainda o conflito com o mercado de locação convencional: imóveis que saem da oferta de longa duração para entrar na curta temporada reduzem a oferta e pressionam os preços", detalhou.

De acordo com o especialista, do ponto de vista legal, a ausência de regulamentação específica criou uma zona cinzenta que os tribunais têm preenchido caso a caso, e agora o STJ tenta uniformizar com uma tese vinculante.

Vai alugar um imóvel? Veja dicas para fugir de problemas

Diante de todas as questões envolvendo o aluguel de imóveis, Rafael Verdant alerta para os principais cuidados que um inquilino deve ter para fugir de problemas.

• Leia o contrato inteiro antes de assinar, se não entender alguma cláusula, pergunte ou consulte um advogado. Contrato assinado é contrato válido, e ‘não sabia o que estava assinando’ não é defesa;
• Faça e exija um laudo de vistoria detalhado, com fotos datadas de cada cômodo, assinado por ambas as partes. Ele é o seu principal escudo na hora de devolver as chaves;
• Avalie a garantia locatícia com cuidado. O seguro-fiança tem custo alto e não é reembolsável. O depósito caução é mais simples, mas há limites legais. A fiança de terceiro pode ser um caminho, mas exige confiança mútua. Não aceite a primeira opção apresentada sem comparar.