Inadimplência de aluguel de imóveis de luxo tem alta pelo 14º mês seguido

A inadimplência em imóveis de alto padrão vem ganhando destaque nas estatísticas e preocupando incorporadoras, investidores e administradoras.

Segundo o Índice de Inadimplência Locatícia (IIL) da Superlógica, em agosto de 2025, a taxa de atraso nos pagamentos de aluguéis acima de R$ 13 mil chegou a 7,02%, a maior entre todas as faixas de preço monitoradas e um salto expressivo em relação aos 6,02% registrados em julho, e repetindo o pico histórico dos últimos 14 meses.

O resultado contrasta com a média geral, que se manteve em 3,76% pelo segundo mês consecutivo. O patamar, apesar de estável, ainda é considerado alto e reflete o impacto do cenário econômico nas finanças das famílias brasileiras, inclusive nas de maior renda.

Para Manoel Gonçalves, diretor de Negócios para Imobiliárias da Superlógica, o dado é preocupante. “Pode-se considerar positiva a manutenção da taxa, mas o número ainda é elevado e mostra que muitas famílias seguem com o orçamento comprometido”, avalia. “É fundamental acompanhar de perto as projeções de inflação e juros, pois esses indicadores afetam diretamente o endividamento e a capacidade de pagamento dos inquilinos.”

Conjuntura econômica

Historicamente, os imóveis de alto padrão eram vistos como um refúgio de segurança para investidores e administradoras, com baixo risco de inadimplência.

Mas o quadro atual revela uma mudança importante de comportamento. Para o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e presidente da Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB, o fenômeno é consequência direta de um conjunto de fatores macroeconômicos.

“Vivemos uma conjuntura de instabilidade econômica mundial, somada à elevação da taxa de juros e à desvalorização rápida da moeda. O custo de vida aumentou e o endividamento da classe alta também cresceu, especialmente entre aqueles que mantêm outros financiamentos e investimentos”, explica.

Karpat destaca que há uma resistência típica desse público em abrir mão do padrão de vida. “A busca por imóveis menores é rara. Dificilmente uma pessoa com alto poder aquisitivo aceita reduzir o conforto ou mudar de bairro. Só em situações extremas isso acontece. Por isso, a inadimplência tende a subir: o inquilino prefere esperar uma melhora da economia a fazer cortes drásticos”.

O aumento da inadimplência no topo da pirâmide expõe uma vulnerabilidade antes pouco explorada pelo mercado imobiliário: a dependência da estabilidade macroeconômica mesmo entre os locatários mais abastados.

Segundo Gonçalves, os dados mostram que as faixas extremas — tanto os imóveis mais caros quanto os mais baratos — são as mais suscetíveis a atrasos. Enquanto os contratos de luxo registraram 7,02% de inadimplência, os aluguéis de até R$ 1.000 também subiram, de 6,14% para 6,32%.

Nas faixas intermediárias, entre R$ 2 mil e R$ 5 mil, as taxas permaneceram próximas a 2,3%, indicando um equilíbrio maior entre renda e despesas. “Esses números revelam que, nas camadas médias, há mais coerência entre o valor do aluguel e a capacidade de pagamento. No topo, a inadimplência se conecta mais à expectativa e ao comportamento financeiro do que à falta de recursos imediatos”, explica o executivo.

Para as imobiliárias e administradoras, o desafio é reduzir o risco antes da assinatura do contrato. Em Salvador, o corretor José Alberto de Vasconcellos, segundo vice-presidente do Creci-BA, observa que a análise de perfil é decisiva.

“Na Bahia, os imóveis nessa faixa de preço são em grande parte comerciais. Antes de alugar, é preciso verificar a origem da renda, o histórico de pagamentos e se há ações judiciais contra o cliente”, explica. “Com esse cuidado, conseguimos manter a inadimplência abaixo de 1% em 1.500 imóveis administrados”, diz.

Vasconcellos também aponta que, diante da pressão econômica, muitos locatários passam a priorizar dívidas de maior custo, como faturas de cartão de crédito e mensalidades escolares, deixando o aluguel em segundo plano. “A multa por atraso de locação gira em torno de 2%, enquanto os juros do cartão ultrapassam 10% ao mês. É uma questão de estratégia financeira”, analisa.

No aspecto jurídico

No campo jurídico, o aumento dos atrasos tem levado o mercado a buscar contratos mais flexíveis e mecanismos de rescisão menos onerosos.

“Os acordos em imóveis de luxo, em geral, não têm cláusulas penais elevadas. Isso faz com que as imobiliárias estejam mais atentas e passem a adotar instrumentos como a resilição unilateral e a devolução parcial de valores”, afirma Karpat. Ele observa que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem analisado novos entendimentos sobre essas situações, ampliando a segurança jurídica para ambas as partes.

Enquanto o cenário macroeconômico não dá sinais claros de estabilização, com juros ainda altos, inflação persistente e incertezas políticas, o mercado imobiliário de alto padrão deve seguir em compasso de espera. “A estabilidade econômica ainda está distante”, diz Karpat. “Quem atua nesse segmento precisa trabalhar com previsibilidade, evitar alavancagem e manter um fluxo de caixa saudável para atravessar esse momento.”