O que é Condo-hotel? Proposta alia investimento imobiliário com serviço hoteleiro

Investir no setor imobiliário com retorno de hotelaria, mas sem precisar administrar o negócio: essa é a proposta dos condo-hotéis, um modelo que une imóveis e serviços hoteleiros em uma só aplicação. Ele permite ao investidor adquirir uma unidade em um hotel sem precisar se envolver com a administração da propriedade. Em troca, o investidor passa a receber uma fatia dos lucros obtidos com a operação do empreendimento, uma modalidade que ganhou força no Brasil no início dos anos 2000 e conta, desde 2018, com regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

De acordo com a HotelInvest, empresa de consultoria que atua na área de investimentos hoteleiros na América do Sul, quase um terço dos empreendimentos futuros no setor, nos próximos três anos, no Brasil, será financiado 100% com capital próprio. E os condo-hotéis corresponderão a 17% dessa fatia.

Em sintonia com esse movimento de mercado, Camaçari receberá uma unidade do Ibis que terá o funcionamento semelhante a um fundo imobiliário: os investidores compram uma das acomodações e recebem parte do lucro de todo o hotel, independente de sua unidade ter sido ocupada ou não. O empreendimento terá 100 quartos e cada unidade será vendida por R$ 380 mil. Ao comprar uma acomodação, o investidor terá direito a 1% de todo lucro líquido gerado pelo empreendimento mensalmente, valor que inclui os rendimentos gerados por todas as hospedagens, restaurante, estacionamento e os demais serviços do hotel.

O projeto, que é viabilizado pela PPA Real Estate, em parceria com a Pedra do Reino Investimentos e o Grupo Accor Hotels, (ao qual pertence a bandeira Ibis), deve ser inaugurado no primeiro semestre de 2028.

“Camaçari foi escolhida por seu perfil econômico extremamente relevante na Bahia e no Nordeste. A cidade abriga o maior polo industrial do estado, com forte presença do setor petroquímico, automotivo, energia, logística e tecnologia. É um centro dinâmico, com demanda crescente por hospedagem qualificada, tanto para o público corporativo quanto para o turismo regional”, conta Rafael Freire, fundador da PPA Royal Estate.

A expectativa é que a taxa de ocupação do hotel fique entre 85% e 95% todos os meses. Freire explica que o rendimento do investidor pode variar de acordo com a performance do hotel, ocupação e tarifa média, mas estima que ele possa atingir 1% ao mês sobre o valor investido, o que representa 12% ao ano. “É importante destacar que este é um investimento de médio a longo prazo, com potencial de valorização patrimonial além da geração de renda mensal”, ressalta.

Vantagens e riscos

O investimento em acomodações de hotel geralmente é considerado uma opção atraente para diversificar um portfólio de investimentos, como explica Juliana Carbonari, gerente de Negócios para o segmento de Hotéis e Hospitalidade da consultora JLL. “As principais vantagens incluem a possibilidade de renda passiva através da locação da unidade por meio do pool de locação, valorização do imóvel ao longo do tempo, e a gestão profissional oferecida pela administradora do hotel, que tira do proprietário a necessidade de acompanhar a operação hoteleira”, diz ela.

Segundo a especialista, a modalidade é mais indicada para investidores com perfil de médio a longo prazo, que estão dispostos a assumir um certo nível de risco. “É particularmente atraente para aqueles que desejam investir no mercado imobiliário sem se preocupar com a gestão direta do imóvel. Também pode ser interessante para investidores que apreciam o setor de hospitalidade e turismo e estão confortáveis com as peculiaridades desse mercado.”

Os principais riscos incluem a flutuação na demanda turística, que pode afetar a performance do empreendimento e, consequentemente, o retorno financeiro, e uma possível má gestão do hotel, que pode impactar negativamente a reputação e o desempenho do empreendimento. Além disso, mudanças econômicas, como crises no setor de turismo ou alterações nas taxas de juros podem afetar a rentabilidade e o valor do imóvel.

Por isso, antes de fechar negócio, Carbonari recomenda que o investidor pesquise a reputação e o histórico da administradora do hotel, analisando cuidadosamente o contrato de investimento. Ele também deve compreender as projeções financeiras e compará-las com o desempenho real de empreendimentos similares.

“É crucial avaliar a localização do hotel, seu potencial turístico e a concorrência na região. Também é importante considerar os custos associados, como taxas de condomínio e manutenção, e entender claramente como será calculado o retorno sobre o investimento. Por fim, consultar um advogado especializado em direito imobiliário e um consultor financeiro pode ajudar a tomar uma decisão mais informada”, orienta.