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Protesto para cobrança de dívidas de condomínio cresce 2.315% na Bahia
Expansão revela mudança na forma como síndicos e administradoras buscam recuperar valores em atraso
O número de dívidas condominiais encaminhadas a protesto em cartório cresceu 2.315% na Bahia em 2025 — no Brasil, o aumento foi de 569%. Esse movimento revela menos uma explosão da inadimplência e mais uma mudança na forma como síndicos e administradoras tentam recuperar valores em atraso. Foram 3.405 títulos apresentados na Bahia no ano passado, ante apenas 141 em 2024. Em valores, o total passou de R$ 664 mil para R$ 3,4 milhões, alta de 416%. Os próprios dados dos cartórios não permitem concluir que a inadimplência condominial tenha aumentado na mesma proporção.
Segundo o presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Bahia (IEPTB-BA), Claudio Pinto, o crescimento está relacionado principalmente à maior utilização do protesto como instrumento de recuperação de crédito. O instituto não dispõe de informações sobre quantos condomínios passaram a adotar a ferramenta nem sobre a quantidade total de cotas vencidas no estado, o que seria necessário para dimensionar a evolução da inadimplência.
Entre no canal do WhatsApp.A disseminação do mecanismo também foi estimulada pelo próprio IEPTB-BA. A entidade tem realizado ações de aproximação com síndicos e administradoras, participado de eventos do setor e divulgado informações sobre o uso do protesto para recuperação de créditos condominiais.
Na avaliação do síndico profissional Dilvânio Júnior, a busca por novos instrumentos de cobrança está ligada à necessidade de manter as contas dos condomínios equilibradas em um cenário de aumento das despesas e de maior cobrança pelo cumprimento de normas de manutenção e segurança.
“Os condomínios, por necessidade de arrecadação, estão menos tolerantes com a inadimplência”, afirma. Segundo ele, quando parte dos moradores deixa de pagar, o impacto acaba sendo distribuído entre os demais ou provoca o adiamento de despesas. “Ou o condomínio precisa aumentar o valor da taxa condominial para cobrir a receita daqueles que não estão pagando, ou deixará de executar manutenções ou benfeitorias necessárias por falta de orçamento.”
O protesto tem sido utilizado principalmente para dívidas recentes. Júnior relata que o mecanismo funciona melhor para moradores que acumularam uma ou duas mensalidades e demoraram a regularizar a situação. Para débitos acumulados durante vários meses, a tendência, segundo ele, ainda é recorrer à Justiça.
Nos condomínios que administra, o síndico orienta que a possibilidade de protesto seja discutida previamente em assembleia e acompanhada da definição de uma régua de cobrança. Antes do envio ao cartório, o morador recebe um prazo para quitar o débito e é submetido a cobranças administrativas. Segundo Júnior, até mesmo o aviso de que a dívida poderá ser protestada tem levado moradores a regularizar pagamentos.
Os números de 2025 mostram que 674 dívidas apresentadas tiveram algum tipo de solução, entre pagamento, cancelamento e acordo, o equivalente a 19,8% do total e a R$ 658 mil recuperados. Entre os casos solucionados, 4,48% tiveram pagamento nos primeiros três dias após a comunicação ao devedor e 13,38% foram pagos após a efetivação do protesto. Outros 2% foram retirados em razão de acordos.
Apesar disso, a maior parte dos débitos permanece em aberto. Ao todo, 78,69% das dívidas levadas aos cartórios continuavam pendentes. O valor médio dos títulos encaminhados a protesto em 2025 ficou em aproximadamente R$ 1 mil. Segundo Pinto, embora existam débitos acima e abaixo desse patamar, a média mostra que o instrumento também passou a ser usado para cobranças de menor valor.
A especialista em Direito Imobiliário Carla Guedes relaciona a expansão do protesto tanto a uma mudança de estratégia dos condomínios quanto ao arcabouço jurídico que passou a dar maior segurança à cobrança. O Código de Processo Civil de 2015 reconheceu as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio como títulos executivos extrajudiciais, desde que documentalmente comprovadas.
Na avaliação da advogada, o protesto pode ser particularmente eficaz contra o chamado “devedor eventual”, que mantém vida financeira ativa e precisa ter acesso a crédito ou financiamento. Para inadimplentes recorrentes ou que já possuem restrições de crédito, a execução judicial pode ser mais adequada, inclusive porque permite chegar à penhora da própria unidade imobiliária nas hipóteses previstas em lei.
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Guedes ressalta, porém, que o protesto não deve ser encarado como resposta automática a qualquer débito. A dívida precisa ser líquida, certa e exigível, e o condomínio deve ter documentação que sustente a cobrança, como a convenção condominial, a ata que aprovou o valor das cotas, a ata de eleição do síndico e a discriminação do débito.
O condômino também possui instrumentos para questionar cobranças que considere indevidas. Antes da efetivação do protesto, o tabelionato deve intimar o devedor, que pode pagar o débito ou buscar judicialmente a sustação do ato caso conteste a dívida ou o valor cobrado. Depois do pagamento, há ainda o procedimento de cancelamento do protesto. O protesto formaliza a inadimplência e pode gerar restrições de crédito, dificultando o acesso do devedor a empréstimos e financiamentos
A cautela é especialmente necessária em situações nas quais há dúvidas sobre o valor ou sobre quem é responsável pela dívida. Guedes cita como exemplos o protesto de débitos prescritos, a cobrança contra um antigo proprietário quando o condomínio já tinha conhecimento da venda do imóvel e multas disciplinares aplicadas sem que o morador tivesse oportunidade de defesa. Erros podem resultar na anulação do protesto e em ações de indenização contra o condomínio.
Para a especialista, a cobrança contínua antes que os débitos se acumulem tende a ser mais importante do que a escolha isolada entre protesto e ação judicial. “A cobrança sistemática e extrajudicial garante o equilíbrio das contas do condomínio”, afirma.
Avanço em 2026
Os primeiros números deste ano indicam que o recurso aos cartórios continua em patamar elevado. No primeiro trimestre de 2026, 825 títulos de dívidas condominiais foram apresentados a protesto na Bahia, somando R$ 1,2 milhão. Desse total, 592 protestos foram efetivados. No mesmo período, 179 títulos tiveram algum tipo de resolução.
Para Pinto, o avanço mostra uma maior incorporação do protesto à rotina de cobrança. “Uma dívida condominial não afeta apenas a administração: ela impacta diretamente toda a coletividade”, afirma.
O desafio é impedir que a busca por rapidez substitua os cuidados na cobrança. Para síndicos e especialistas, o protesto tende a funcionar melhor quando integra uma sequência de medidas que começa com o acompanhamento dos pagamentos, passa pela comunicação e tentativa de negociação com o morador e, somente depois, chega aos mecanismos formais de recuperação da dívida.
