"O investidor é apaixonado pelo Brasil"

Publicado sábado, 31 de agosto de 2019 às 13:30 h | Atualizado em 31/08/2019, 13:57 | Autor: Fábio Bittencourt | Foto: Divulgação | Major Development

Depois de trabalhar prestando consultoria e na atração de investidores estrangeiros para o Brasil, o administrador Gabriel Costa, 34 anos, fez o caminho inverso e hoje é ele quem tem negócios fora do país. Atuando com desenvolvimento imobiliário em Portugal, o CEO da Major Development conta que, após lançar dois residenciais considerados sucesso de vendas em Lisboa e na vizinha Oeiras – o primeiro 100% comercializado em quatro meses; o segundo, com 44 unidades, em cinco dias –, está com um terceiro empreendimento prestes a ser aprovado, desta vez em Cascais, um dos destinos mais procurados da região. Apostando em "áreas comuns", como piscina, academia, SPA, varanda gourmet e vaga de garagem com carregador elétrico, ele fala que o "diferencial" da marca é também "um pouco a experiência brasileira". Isso, além de os projetos levarem a assinatura do arquiteto Sidney Quintela, sócio dele na incorporadora, ao lado do empresário local Antônio Borges.

Você sempre atuou no mercado imobiliário? Como entrou nessa área?

Eu venho de outras experiências, outro mercado. Morei em Barcelona (Espanha) por quase dois anos e, quando voltei para o Brasil, em meados de 2009, acabei tendo uma aproximação com o hoje meu sócio, o (arquiteto) Sidney Quintela. Foi então que começamos a entrar nessa área de desenvolvimento imobiliário. No começo, nós criamos a Major para trazer e atender investidores estrangeiros, já que existia uma demanda para se fazer um trabalho de consultoria e gestão para clientes espanhóis, portugueses e até africanos, na época. Isso é muito comum lá fora. Quando um investidor aporta em um novo país, ele precisa se sentir em casa, assim como quando nós vamos para lá. As coisas foram acontecendo, e nessa demanda de o estrangeiro vir para cá, o Brasil acabou entrando em crise. Nós tínhamos, já naquela época, uma relação muito forte com Lisboa, tínhamos acabado de trazer uma empresa de outro segmento de lá para cá, além de uma importadora espanhola. Começamos então a entrar no mercado de Lisboa, que estava começando a sair de uma crise, dava sinais de que iria haver uma recuperação da economia, em especial na área imobiliária. Os terrenos estavam com preço bom, e começamos a procurar espaço, a levar investidor daqui para lá. Porque o investidor deixou de vir.

E quando vocês acharam a primeira área?

Nessa procura, em 2014, achamos o primeiro terreno, que foi o do Noveau Lisboa, localizado entre as avenidas De Berna e Da República. Em um movimento contrário, levamos investidores do Brasil para Portugal, e também um pouquinho da nossa experiência brasileira, com a assinatura do projeto de Sidney Quintela, que é um diferencial, e conseguimos lançar o primeiro produto lá. Um sucesso do mercado imobiliário local, que foi 100% vendido em quatro meses.

Os construtores também são brasileiros?

Não, fizemos toda estruturação, toda parte de gestão imobiliária, mas a construtora é local. O mercado lá é um pouquinho diferente, e nem sempre o incorporador faz a construção. Para a Major, em Portugal, a construção é sempre terceirizada, com concorrência, um mínimo de três preços, e cotação com as melhores construtoras.

Como foi para conquistar a confiança do mercado local?

Quebramos algumas barreiras, porque existia um preconceito (contra o brasileiro). Conseguimos uma credibilidade junto aos corretores, que lá são chamados de "mediadores", em especial com os dois maiores grupos, Porta da Frente e a JLL; firmamos uma parceria com o Santander, banco que financiou a obra, apesar de não ter sido uma exigência da instituição, porque vendemos tudo no lançamento, mas era uma estratégia nossa, por sermos brasileiros, e como uma forma de dirimir eventuais dúvidas. Já conhecíamos o mercado, passamos um bom tempo estudando e de certa forma vivenciando o cenário português.

Era preciso ficar na ponte aérea, ok?

Sim, sempre na ponte aérea, e temos um sócio local, Antônio Borges, que é um (consultor) sênior, um nome de credibilidade. Sempre procuramos viver em Lisboa como portugueses, não como turistas; frequentamos a parte portuguesa. Esse primeiro empreendimento, no nosso pensamento – devido aos nossos contatos no Brasil, e muita gente interessada no golden visa (autorização de residência para investidor estrangeiro) –, seria vendido para o mercado brasileiro. Mas foi uma surpresa, pois foi 70% vendido para o mercado interno (português), com direito a comprador chinês e camaronês. E isso nos deu mais credibilidade ainda.

Qual a estrutura dos imóveis?

Conseguimos implementar área comum, varanda gourmet, algo que no Brasil é comum, mas para o europeu não é. E hoje esses itens servem de apelo para os corretores, que fazem questão de enfatizar em suas apresentações. Lá, por melhor que seja o apartamento, eles têm um terraço, e cada um constrói o que quiser, eventualmente uma churrasqueira. Foi uma briga, no bom sentido, quando começamos a formatar o produto. Os corretores diziam que os compradores não iriam pagar o condomínio pelo uso das áreas comuns. "Como não vão pagar?". Eu dizia. "Um empreendimento de alto padrão, que atrai uma demanda que pode pagar. Deixe a gente fazer do nosso jeito".

O que compreendia essas áreas comuns?

Piscina, academia, SPA, que lá é mais comum o "banho turco"; além de uma área gourmet para o condomínio. Mas com todos os cuidados por se tratar de Europa. Ou seja, é preciso ter área aberta e parte coberta, porque, apesar de se estar em Lisboa, você tem o frio, tem a chuva. Foi um sucesso. Todos os empreendimentos de lá para cá têm área comum. Todos. A não ser os que são remodelações, e onde não há espaço para isso. Outra vertente é a varanda gourmet, que é o básico, todo brasileiro gosta, e em Portugal passou a se consumir muito. Das 21 unidades (além de uma loja), 12 tinham varanda gourmet, e essas foram as primeiras a ser vendidas. Sempre foi uma premissa nossa: não compramos terreno se não der para imprimir o nosso DNA.

E qual o critério para a escolha do bairro; central, mais novo, periférico?

Nessa época, em 2014, todo mundo estava consumindo mais (os bairros) Liberdade e Chiado, com os franceses, chineses e brasileiros procurando locais onde se faz tudo a pé. Por vivenciarmos Portugal como o povo local, não gostávamos muito desse aspecto mais turístico dos bairros. (Para trafegar) de carro é ruim, você vive uma vida mais bucólica, de barzinho, restaurante. Não vivencia Lisboa realmente. Então resolvemos buscar outras regiões, sair um pouco da caixa, e identificamos o bairro Avenidas Novas, onde está o Noveau, e que estava sendo requalificado.

Há investimento em divulgação, anúncio em jornal?

Quando lançamos o Nouveau, fizemos um brunch (lanche) e apresentamos ao mercado. Vendemos tudo em pouco tempo. Para o nosso segundo empreendimento, o Vivere, até como estratégia empresarial, já em uma fase de consolidação da Major, fizemos um evento fechado para 300 pessoas e convidamos representantes dos bancos, imobiliárias e construtoras. Vendemos 100% em uma semana. Em Portugal tem uma diferença: vendeu, vendeu mesmo. O comprador assina a reserva, depois assina o contrato de promessa de compra e venda, e em 15 dias, caso queira desistir, recebe o sinal de volta. Se ele desistir fora do prazo, perde o direito de receber o sinal de volta. Isso nos dá uma tranquilidade, porque as pessoas só compram quando têm certeza, só se envolvem em uma transação quando sabem que vão cumprir.

Quais os próximos passos?

Compramos o nosso terceiro terreno, que fica em Cascais, o projeto está prestes a ser aprovado. É mais uma novidade, vamos, mais uma vez, sair do padrão de mercado e lançar um produto diferenciado. Estamos na fase de formatar o produto, estudá-lo junto às imobiliárias; em paralelo temos os custos da obra já detalhados junto ao banco. Depois seguiremos rumo ao lançamento, quando fazemos toda a gestão imobiliária, acompanhamento das vendas e a obra.

Como vocês balizam o preço?

Há perspectiva de lançar algo por aqui? Muito estudo de mercado e feeling (percepção). Criamos um relacionamento forte com as imobiliárias em Portugal, de muito respeito. Sobre futuros lançamentos é preciso dizer que o investidor estrangeiro está receoso, não sabe o que vai acontecer no Brasil, por exemplo. Temos dois projetos prontos, no litoral norte baiano, para lançar. Estamos analisando o mercado brasileiro, mas acreditamos que vai reaquecer, sim. O investidor é apaixonado pelo Brasil e o mercado é cíclico. O investidor vai onde o mercado está rodando, e o Brasil é um lugar muito bom de se investir, temos um retorno financeiro muito bom.

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