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DIREITO E TRIBUTOS
A Reforma Tributária vai obrigar quem aluga imóveis a abrir um CNPJ?
Confira a coluna Direitos e Tributos
Desde que a Reforma Tributária foi aprovada, uma das dúvidas que mais tenho ouvido é relativamente simples: quem recebe aluguel agora será obrigado a abrir um CNPJ? A resposta é: Não.
Mas, como quase tudo em matéria tributária, a resposta completa exige um pouco mais de atenção. A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe uma mudança importante ao estabelecer que determinadas pessoas físicas poderão se tornar contribuintes da CBS e do IBS sobre receitas de locação de imóveis. A notícia rapidamente ganhou espaço e gerou uma impressão equivocada de que qualquer proprietário passaria a ser tratado como empresário.
Entre no canal do WhatsApp.Não é isso que a lei diz. O novo regime somente alcança quem preencher dois requisitos ao mesmo tempo.
O primeiro requisito é possuir mais de três imóveis distintos destinados à locação, cessão onerosa ou arrendamento. O segundo é obter uma receita bruta anual superior a R$ 240 mil com essas operações.
Isso significa que quem possui muitos imóveis, mas recebe menos do que esse limite, permanece fora da nova regra. Da mesma forma, quem recebe mais de R$ 240 mil por ano alugando apenas um, dois ou três imóveis também não será alcançado.
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Na prática, grande parte dos proprietários continuará submetida apenas às regras atuais do Imposto de Renda.
Mas isso não significa que nada tenha mudado. Quem ultrapassar esses dois critérios passará a integrar o novo sistema de tributação sobre o consumo e precisará emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica para documentar as operações.
É justamente nesse ponto que surgiu outro equívoco. Muita gente passou a acreditar que seria necessário constituir uma empresa para continuar alugando imóveis. Também não é verdade.
A inscrição exigida pela legislação possui natureza exclusivamente fiscal. Ela serve para permitir a emissão dos documentos fiscais previstos no novo modelo, mas não transforma automaticamente a pessoa física em pessoa jurídica nem altera sua natureza patrimonial.
A obrigatoriedade dessa inscrição começaria em julho de 2026, mas posteriormente, o prazo foi prorrogado para 1º de janeiro de 2027, concedendo mais tempo para que os contribuintes se adaptem ao novo sistema.
A reforma tributária não está apenas criando tributos. Ela está mudando a forma como empresas, investidores e proprietários de patrimônio precisam tomar decisões.
Mais do que conhecer a legislação, será preciso acompanhar sua evolução. Porque, durante a transição, a informação correta valerá tanto quanto um bom planejamento tributário. E quem compreender isso primeiro estará sempre um passo à frente.
