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Aluguel consignado amplia alternativas de garantia para locação
Aprovado na Câmara dos Deputados, projeto de lei foi enviado ao Senado
A aprovação do projeto que cria o aluguel consignado coloca em discussão não apenas o desconto do aluguel diretamente na folha de pagamento, mas também uma possível mudança na forma como proprietários e imobiliárias administram o risco dos contratos de locação. O PL 462/2011 foi aprovado pela Câmara dos Deputados e seguiu para análise do Senado. Pela proposta, aluguéis e encargos poderão ser descontados diretamente da remuneração de trabalhadores privados, servidores públicos, aposentados e pensionistas, respeitado o limite de 30% da remuneração disponível.
Para o presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro da Silva, a proposta procura enfrentar principalmente a burocracia e a dificuldade de acesso às garantias exigidas nos contratos. Segundo ele, há pessoas com renda suficiente para pagar o aluguel, mas que não conseguem apresentar fiador, caução ou seguro-fiança. Em um cenário de juros elevados, que dificulta a compra da casa própria, Teodoro afirma que o aluguel ganha espaço como alternativa de moradia e que as exigências para formalizar os contratos podem dificultar esse processo.
Entre no canal do WhatsApp.A avaliação é de que a redução do risco de inadimplência poderia estimular proprietários a colocar mais imóveis no mercado. “Com a redução do risco de inadimplência e a desburocratização, a expectativa é de que mais imóveis sejam disponibilizados para locação, reduzindo a ociosidade e contribuindo para um mercado mais dinâmico e inclusivo”, afirma Teodoro.
Na prática, o aluguel seria descontado diretamente da folha de pagamento e repassado ao locador. A proposta também permite que mais de um locatário componha o valor consignado, respeitado o limite individual de cada um. Para o advogado e especialista em Direito Imobiliário Stéfano Ribeiro Ferri, o mecanismo procura reduzir o risco de atraso e os custos relacionados às garantias exigidas atualmente.
“O consignado reduz o risco de atraso do aluguel, mas não elimina o risco financeiro do inquilino. Ele apenas muda a forma como esse risco é administrado”, afirma Ferri. Para ele, a vinculação do pagamento à remuneração pode facilitar a análise para determinados trabalhadores, mas exige atenção às situações de perda de renda ou de emprego.
O advogado Arthur Thomazi faz uma distinção entre a consignação e as garantias tradicionais. Segundo ele, fiança, caução e seguro-fiança respondem pelo inadimplemento, enquanto o desconto em folha funciona enquanto houver vínculo empregatício. “A consignação em folha faz outra coisa: automatiza o pagamento enquanto existe vínculo de emprego”, explica. O mecanismo, acrescenta, não cobre danos ao imóvel, encargos deixados depois da saída ou o período entre a perda do emprego e a devolução das chaves.
Uma das mudanças previstas no texto aprovado pela Câmara, porém, vai além do desconto em folha. O projeto revoga dispositivos da Lei do Inquilinato que, desde 1991, proíbem a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Na avaliação de Thomazi, a alteração permite distribuir o risco entre diferentes instrumentos.
“A imobiliária pode montar a proteção em camadas: uma caução menor somada a uma fiança com critérios menos rigorosos, uma garantidora com um complemento, a consignação com um seguro-fiança”, diz. Para ele, a combinação pode permitir que candidatos que hoje não conseguem cumprir uma exigência única encontrem outra forma de aprovação.
A mudança, entretanto, encontra uma limitação no próprio funcionamento do consignado. O desconto de até 30% da remuneração disponível concorre com empréstimos consignados que o trabalhador já tenha contratado. Thomazi afirma que a modalidade tende a funcionar melhor para empregados formais e servidores com renda e margem consignável disponíveis, mas pode ter alcance menor justamente entre trabalhadores de menor renda que já tenham parte do salário comprometida com outras dívidas.
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Perda de emprego
Outro ponto de atenção é a perda do emprego. O projeto permite que o inquilino demitido, cujo contrato seja garantido por consignação, devolva o imóvel sem pagar a multa proporcional, desde que comunique o locador com pelo menos 30 dias de antecedência. Ao mesmo tempo, o fim do vínculo empregatício permite ao proprietário exigir a substituição da garantia, conforme as regras estabelecidas no texto.
Para Teodoro, o desconto de até 30% do salário líquido e a possibilidade de incidência sobre verbas rescisórias exigem atenção. Ele também cita a irrevogabilidade do acordo e as regras para suspensão do desconto como pontos que precisarão ser considerados na aplicação da modalidade. “O desafio será equilibrar a segurança dos locadores com a proteção da renda dos trabalhadores”, afirma.
Ferri também chama atenção para a operação em caso de encerramento do contrato. A proposta estabelece que a consignação somente seja suspensa mediante apresentação da rescisão do contrato de locação assinada pelo locador ou de acordo formal entre as partes. O texto também permite que o desconto alcance verbas rescisórias dentro dos limites previstos. Por isso, afirma o advogado, o consumidor deverá compreender as condições antes de aderir ao modelo.
Ainda não há estimativa oficial de redução da inadimplência ou dos valores dos aluguéis. O presidente do Cofeci-Creci cita estudos do setor segundo os quais a modalidade poderia reduzir em até 4% o valor médio dos aluguéis e gerar economia anual de até R$ 4,5 bilhões, alcançando cerca de 20 milhões de brasileiros. Ele ressalta, porém, que se trata de uma expectativa, e não de redução garantida.
Ferri faz a mesma ressalva. Segundo ele, as projeções apresentadas pela Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) apontam para potencial de economia de aproximadamente 4% no custo total da locação, mas os números dependem da adesão ao mecanismo e de quanto da redução do risco será efetivamente repassada ao inquilino.
A efetiva chegada do aluguel consignado ao mercado ainda depende da tramitação no Senado. Se o texto for aprovado sem alterações, seguirá para sanção presidencial. Caso seja modificado, retornará à Câmara. Depois da eventual sanção e publicação, será necessária a adaptação de empregadores, imobiliárias e demais empresas envolvidas na operação.
Segundo Teodoro, o texto prevê a entrada em vigor logo após a sanção presidencial e a publicação. A partir daí, o setor precisará adaptar seus procedimentos às novas regras. Para Thomazi, porém, uma parte relevante da mudança poderá ocorrer antes da consolidação do próprio consignado, caso a possibilidade de combinar garantias seja mantida. “No curto prazo, porém, o efeito mais forte deve vir da cumulação de garantias”, afirma.
