Inadimplência de aluguel recua, mas permanece alta nos imóveis comerciais

A inadimplência de aluguel recuou no Brasil em junho, mas o atraso nos pagamentos ainda atinge com maior intensidade os imóveis ocupados por pequenos negócios. Entre os pontos comerciais com aluguel de até R$ 1 mil, a taxa chegou a 7,40%, mais que o dobro da média nacional, de 3,20%. Os dados são do Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, calculado a partir de informações anonimizadas de mais de 800 mil locatários.

Embora tenha caído 0,02 ponto percentual em relação a maio, o indicador nacional oscila pouco desde março, com variação máxima de 0,04 ponto no período. Na comparação com junho de 2025, quando alcançou 3,59%, houve redução de 0,39 ponto. O desempenho, contudo, muda conforme o tipo de imóvel, o valor cobrado e a região.

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Os imóveis comerciais apresentaram taxa de 4,19%, superior aos índices das casas, de 3,45%, e dos apartamentos, de 2,16%. O Nordeste permaneceu na primeira posição do ranking regional, com 5,15%, apesar da redução registrada em junho.

Para Manoel Gonçalves, diretor de negócios para imobiliárias do Grupo Superlógica, a estabilidade dos últimos meses precisa ser observada diante do comportamento dos juros e da inflação. Segundo ele, os aluguéis de menor valor são afetados pela vulnerabilidade financeira de micro e pequenas empresas, sobretudo nos primeiros anos de atividade.

A pressão não se limita ao valor pago ao proprietário. Condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e despesas operacionais ampliam o custo de manutenção do ponto, explica o corretor e proprietário de imóveis comerciais Erotildes Silva. Segundo ele, os gastos relacionados à ocupação podem representar até 40% do faturamento de um estabelecimento.

“Quando esses valores são maiores, a tendência é aumentar o aluguel e a inadimplência crescer”, afirma. Para reduzir o risco, Erotildes utiliza o seguro-fiança em cerca de 90% das locações que administra. Nessa modalidade, uma seguradora garante ao proprietário o pagamento dos valores cobertos pela apólice caso o inquilino fique inadimplente.

O corretor também considera o histórico de pontualidade durante eventuais negociações. Um comerciante que cumpre regularmente as obrigações, mas enfrenta uma queda temporária nas vendas, tende a encontrar mais espaço para discutir prazos e condições com o proprietário. A relação construída ao longo do contrato pode evitar tanto o encerramento da atividade quanto a desocupação do imóvel.

Foi em um ponto pertencente a Erotildes que a confeiteira Carla Menezes instalou a Cucina Criativa. Depois de começar a produzir e vender doces em casa, ela alugou uma loja em março, incentivada por amigos. O imóvel fica no térreo, de frente para uma rua movimentada de uma área residencial e comercial da capital baiana — características que aumentam a visibilidade do estabelecimento.

Há seis meses no endereço, Carla diz que o planejamento financeiro tem sido decisivo para manter os pagamentos em dia. “Quando faço o planejamento mensal, separo logo o valor do aluguel, junto com o dos ingredientes e materiais que utilizo na produção”, conta.

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Antes das chaves

Do lado dos proprietários, a prevenção começa antes da entrega das chaves. José Alberto Vasconcelos, segundo vice-presidente e diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), recomenda consultar o histórico do candidato, verificar locações anteriores e entender em quais circunstâncias os contratos foram encerrados.

“É muito importante fazer essa diligência porque, uma vez que a pessoa se instala no imóvel, a burocracia é maior para tirá-la de lá”, afirma. Ele alerta para propostas de pagamento antecipado usadas como forma de evitar a apresentação de documentos ou a análise cadastral. Segundo Vasconcelos, candidatos com restrições podem procurar diretamente o dono do imóvel, oferecer um ou dois meses adiantados e deixar de cumprir as obrigações posteriormente.

Quando o caixa aperta, acrescenta o diretor do Creci-BA, o aluguel costuma perder espaço para despesas que mantêm a operação funcionando, como fornecedores, cartões e financiamentos bancários. Nesse contexto, combinar análise cadastral, garantia locatícia e acompanhamento profissional ajuda o proprietário a identificar riscos, enquanto planejamento e diálogo ampliam as possibilidades de permanência do pequeno negócio no imóvel.