Vai reformar? Lei pode obrigar proprietários a pagarem reparos do imóvel alugado

Mudanças previstas para entrar em vigor em 2026 alteram a forma como a legislação brasileira trata a responsabilidade por reparos em imóveis alugados, com efeitos diretos para proprietários e inquilinos.

Com regras mais objetivas, quem mora de aluguel passa a ter maior clareza sobre quais despesas de manutenção podem ou não ser repassadas. Diante disso, cresce o movimento de revisão contratual e busca por informações sobre direitos e deveres na locação.

A divisão de responsabilidades segue fundamentada na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), aliada a dispositivos do Código Civil e a entendimentos recentes da jurisprudência, agora com maior ênfase na distribuição dos custos entre morador e proprietário.

Consertos essenciais ficam com o dono do imóvel

As alterações reforçam um princípio já previsto em lei: o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e garantir que ele permaneça assim durante toda a vigência do contrato.

Na prática, isso significa que o locador continua responsável por despesas que assegurem a habitabilidade da casa ou do apartamento. Entram nessa categoria problemas estruturais, como infiltrações graves, falhas na instalação elétrica, defeitos no encanamento e irregularidades em sistemas de gás.

Esses reparos são considerados indispensáveis para o uso normal do imóvel e não podem ser repassados ao inquilino, seja por meio de taxas adicionais ou de reajustes no valor do aluguel.

Manutenção diária segue com o inquilino

Já a manutenção rotineira permanece sob responsabilidade do inquilino, desde que os problemas decorram do uso comum do imóvel.

Pequenos consertos, como troca de lâmpadas, ajustes simples em portas e janelas, limpeza de ralos e outros cuidados cotidianos que não alterem a estrutura física da residência continuam sendo obrigação do morador.

No entanto, quando o dano resulta de mau uso, negligência ou intervenções feitas sem autorização, o inquilino passa a responder pelo conserto. É o caso, por exemplo, de perfurações indevidas em paredes que acabam provocando rachaduras.

A legislação também determina que o inquilino comunique imediatamente o proprietário ao identificar a necessidade de reparos essenciais. A omissão pode gerar responsabilização caso o atraso agrave o problema.

Despesas de condomínio ficam mais claras

As atualizações de 2026 também detalham a divisão de gastos dentro dos condomínios. A nova redação reforça que despesas extraordinárias — como obras estruturais, reformas de fachada, ampliações e melhorias que impactem a segurança e a integridade do prédio — devem ser custeadas pelo proprietário.

Já as despesas ordinárias, relacionadas à rotina do condomínio, como limpeza, manutenção das áreas comuns, salários de funcionários e contas de consumo, seguem sendo de responsabilidade do inquilino, quando assim previsto em contrato.

Por que a lei foi atualizada

O objetivo das mudanças é equilibrar direitos e deveres entre quem aluga e quem é dono do imóvel, reduzindo conflitos e disputas judiciais.

Com regras mais transparentes, proprietários que antes transferiam responsabilidades estruturais aos inquilinos podem ser obrigados a assumir reparos, manutenções ou substituições de partes essenciais do imóvel.

Conhecer essas atualizações se torna fundamental para evitar surpresas financeiras e negociar contratos mais justos.