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Como quitar um financiamento imobiliário rápido?
Entender cada item que compõe o valor da prestação mensal faz toda diferença.
Em 2025, cerca de 5,4 milhões de domicílios brasileiros ainda estavam sendo pagos. O número de imóveis próprios com financiamento em aberto cresceu 31,2% desde 2016, segundo dados do IBGE.
Apesar de o financiamento imobiliário ser uma das maiores e mais longas dívidas assumidas por uma família, muita gente foca apenas em descobrir se a prestação cabe no bolso. O saldo devedor, a quantia realmente amortizada e o peso dos juros costumam ficar em segundo plano.
Entre no canal do WhatsApp.Para muitos, assim como aconteceu comigo, o cenário real só fica explícito quando, por acaso, precisam abrir o extrato. Para o sonho da casa própria não virar um pesadelo, é importante entender direitinho cada item cobrado e as possibilidades de acabar com a dívida antes dos clássicos 30 anos.
O dia em que o sonho virou um pesadelo
Quando assinei o contrato de financiamento estava focada apenas em conseguir aprovação do banco, reunir os documentos, pagar a entrada e encaixar a prestação no meu orçamento mensal. Entendia o prazo longo como um “preço pequeno” para se pagar diante de uma realização pessoal tão importante.
Durante algum tempo, tratei o pagamento dessa dívida como uma espécie de contagem regressiva. A cada prestação paga, era um mês mais próximo de encerrar o compromisso com o banco. Tudo isso mudou quando finalmente prestei atenção no saldo devedor.
No dia 01/10/2022, após conversar com um amigo, resolvi observar com atenção o resumo do meu contrato no aplicativo do banco. Naquele momento, já havia pago mais de R$ 20 mil, entre prestação mensal e duas amortizações feitas.
Para minha surpresa, tudo isso não tinha feito nem “cócegas” no saldo devedor. Tentei me consolar de que havia alguma coisa errada, cheguei até a falar com o gerente do banco em que fiz o financiamento, mas estava tudo certo.
A partir dali, foquei em descobrir: “Para onde estava indo o dinheiro que pago todos os meses?”.
O que realmente pagamos na parcela do financiamento imobiliário?
A prestação mensal não é formada apenas pela devolução do dinheiro emprestado e pelos juros. Em uma análise cuidadosa, encontrei os seguintes itens:
- Saldo devedor: mostra o quanto do financiamento ainda precisa ser pago.
- Amortização: quantia que realmente reduz o valor emprestado com aquele pagamento.
- Juros: custo cobrado pelo uso do dinheiro emprestado.
- Seguros: proteção que garante o pagamento da dívida em caso de imprevistos, como morte ou invalidez permanente.
- Correção monetária: atualização do valor do financiamento, conforme a inflação do período ou um indicador financeiro.
*A depender do contrato, podem incidir outros encargos também.
Na prática, isso significa que pagar uma prestação de R$ 1 mil não reduz necessariamente a dívida na mesma proporção. O que vai impactar no valor final que ainda precisa ser pago é o que consta como amortização.
Por que o saldo pode diminuir tão devagar?
O primeiro responsável pela demora são os juros, que são calculados mensalmente sobre o saldo devedor. Nos primeiros anos, quando o valor financiado ainda é alto, eles podem representar uma parte importante da prestação.
Depois, no meu caso e de contratos de financiamento similares ao que fiz, aparece a correção monetária. Ela consiste em uma atualização aplicada ao saldo devedor conforme o índice previsto no contrato, como TR (Taxa Referencial) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que também influencia no cálculo dos juros ou pode vir como um valor à parte no boleto.
Como o objetivo aqui não é me aprofundar nas explicações mais técnicas sobre os encargos, caso tenha interesse em saber, recomendo que confira os conteúdos disponibilizados pelo Banco Central ou até no próprio site dos bancos que oferecem opções de financiamento.
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As amortizações não ajudam em nada?
Antes de qualquer resposta, é importante entender bem o conceito para evitar confusões. Amortização é o processo de pagamento gradual de uma dívida por meio de parcelas periódicas, ou seja, o valor que se paga mensalmente já cumpre essa finalidade.
Porém, ao ter um financiamento ativo, é possível realizar amortizações extraordinárias (fora do cronograma contratual) para acelerar a quitação final da dívida. Ao optar por esse caminho, a instituição financeira vai apresentar duas possibilidades: prazo ou prestação.
Em ambas, o dinheiro extra reduz o saldo devedor, porém o que muda é o destino da redução.
No meu caso, optei por prestação. A decisão significou uma parcela menor temporariamente, mas deveria ter focado na outra modalidade que ajuda na quitação mais rápida da dívida.
Reduzir a prestação ou o prazo: qual é o melhor?
A decisão da modalidade depende muito da situação financeira e do objetivo de cada pessoa. A prazo é uma escolha para encurtar a dívida, e a prestação é um caminho para “aliviar o bolso”. Confira como funciona cada uma:
1- Amortizar reduzindo o prazo de contrato
O valor mensal tende a permanecer praticamente o mesmo, mas o número de parcelas para encerrar o contrato pode cair drasticamente. Como a dívida ficará ativa por menos tempo, essa opção geralmente produz uma economia maior no custo total. O consumidor deixa de pagar parte dos juros e de outros encargos que incidiram nos meses eliminados.
Exemplo: imagine que você tem uma dívida de R$ 200 mil em 200 parcelas de R$ 2.000. Se colocar R$ 20 mil a mais de uma vez só focando no prazo, a sua parcela continuará sendo R$ 2.000, mas o tempo de contrato cai para cerca de 165 meses. Isso significa encerrar a dívida quase 3 anos antes e ainda economizar com os juros.
2- Amortizar reduzindo a prestação atual
O prazo é mantido, mas o valor pago todos os meses diminui. O efeito é um alívio temporário no orçamento, a depender do contrato assinado. Isso porque, como não houve alteração no prazo, a correção monetária, seguros e outros encargos previstos podem elevar o valor mensal para o que já era pago antes.
Exemplo: usando o mesmo cenário de uma dívida de R$ 200 mil em 200 parcelas de R$ 2.000, a amortização extra de R$ 20 mil reduz o valor da prestação para cerca de R$ 1.800. O prazo não será alterado, mas você ganha R$ 200 de folga no seu orçamento mensal.
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O que fazer para pagar um financiamento mais rápido?
Para quem quer fazer parte dos 128 milhões que vivem em imóveis próprios quitados (segundo dados do IBGE), seguem algumas dicas:
- Acompanhar o saldo devedor: verifique regularmente o quanto ainda deve para o banco e a quantidade de meses faltantes. É importante ter conhecimento sobre o efeito real de cada pagamento.
- Simular as duas opções antes de amortizar: antes de confirmar a operação, compare o efeito de reduzir a prestação e o de reduzir o prazo.
- Estabelecer uma meta possível: em vez de esperar juntar uma grande quantia em dinheiro, defina uma meta anual de amortização extraordinária e use valores menores para fazer isso quando o orçamento permitir.
- Avaliar o uso de rendas extras: considere usar os valores de décimo terceiro, bônus, restituições ou outras quantias que não fazem parte da renda mensal para ajudar a acelerar quitação.
- Investir dinheiro: é possível investir o dinheiro extra, deixá-lo render, para só depois usar em uma amortização.
- Gerar o boleto no dia certo: quando for fazer uma amortização extraordinária, espere para solicitar o boleto no dia do vencimento da parcela mensal. Nessa data, os juros já terão sido cobrados e pagos, então a quantidade usada vai ser aplicada diretamente no saldo devedor sem reduções.
- Usar o FGTS: caso atenda aos critérios estabelecidos, o trabalhador pode usar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor. Porém, existe a regra de ter um intervalo mínimo de dois anos entre as utilizações do fundo.
Dica extra: amortizar não deve ser sinônimo de ficar sem reserva de emergência e nem de privação de planos pessoais. O equilíbrio é tudo na vida.
Por aqui, quase dois anos depois do susto com o extrato, consegui eliminar mais de 150 meses do contrato por meio das amortizações. Ainda tenho uma dívida grande pela frente, mas ela deixou de ser uma contagem regressiva fantasiosa. O aprendizado do olhar mais atento para todos os detalhes de qualquer contrato e pagamento vai permanecer sempre comigo.
Na próxima coluna, volto com outra dúvida do cotidiano que me levou a pesquisar, rever escolhas e encontrar caminhos mais inteligentes para lidar com o dinheiro. Talvez ela também já tenha passado pela sua cabeça.
